l桂林营销策略报告-终1.pptVIP

目标开盘日期: 2008年5月1日 本项目作为桂林最高端的项目，别墅面积大，总价高，面对的是国内高端客户，项目的现场展示形象极为重要。前期准备工作必须完备，否则不宜早开。 销售前提 项目《预售许可证》需在开盘前取得及银行按揭手续完毕； 项目工程已开展； 现场售楼处提前2星期前交付(4月10日-15日)； 三维片、展示模型在3月8日前完成； 示范园林、看房通道及主入口完成(与现场售楼处同时完成)； 提供一套清水房作展示； 样板房装修在开盘后一个月内完成； 看房车：连接市内展示点和项目现场。 以城市核心-71席豪华纯别墅为项目的核心定位； 高举高打，高调推出，低调销售； 突出产品高档次，体现项目尊贵、稀有、高品质； 提升客户心理预期； 以区域营销和产品营销为重点； 体验营销：项目现场让目标客户群亲身体会项目产品及服务的尊贵； 活动营销：以一些具品味、特色的公关及推广活动，强化项目贵族形象及增强项目市场知名度。 湖畔山庄项目，在桂林罕有的市中心景观地段，为纯别墅项目。作为项目的核心卖点，必须以“城市核心-71席豪华纯别墅”为总体营销、包装推广的主线； 万灵置业首次进入桂林高端房地产市场，以“湖畔山庄”这样一个别具特色的纯别墅项目。将创造最高端的市场，最贵的单价，因此在宣传推广上必高调推出，以令各方瞩目，认识万灵，认同湖畔山庄； 高端别墅盘销售，首要的在于目标客户的认同，先建立形象，再行销售。项目的尊贵、稀有、高品质是支持项目销售及价格重要的支撑； 高档项目，不能以低姿态入市，适当的提高，更能带动客户的情绪与购买的热情； 桂林房地产开发仍处于发展阶段，高端需求仍末达炽热，为加快销售及资金回收，扩大销售区域，外地销售是有必要的； 客户买房，房屋本身是最基本，形象、包装可以吸引客户的注视，成交还是要基于房子品质及价格。 项目项目位于桂林城市核心，桂林市区最大城市公园—七星公园旁，旅游产业基础雄厚，具有强大的区域价值潜力；发达的交通路网，便捷的工作、生活以及区域网络； 项目项目虽然位于桂林城市核心，却由于湖畔山庄一期的遮挡，完全摆脱了城市噪音及废气的打扰，宁静而舒适；周边多为中高档的住宅小区，生活所需，一应俱全； 目标客户 高端客户  本项目为桂林业唯一的纯别墅项目，户型大，单价较高，总价在每户300 万元以上，所以目标客户一定是事业有成，具高消费力及已累积一定  财富的高端阶层客户； ?桂林市高端客户： 桂林本地的高端客户，有意本区域置业，但由于市内可供到挑选的高档 物业非常有限选择少，故有一定需求； ?周边县城高端客户： 产业基础较好的周边县城，部分已累积一定财富客户，对项目区域的认 同度高（购买抗性较小），且“买房跟风”现象普遍，只要项目形象标 杆一旦树立，此类型客户将陆续而至； 四. 价格策略 五.销售策略 五. 开发次序 开发次序建议 项目分2期开发，第2期开发时间晚3-6个月； 1期尽量覆盖大部份户型； 1期能有效显示项目的档次； 预留足够的施工场地； 配合推盘顺序； 中行已购买部份，主要放在2期开发； 小结 1期37套+会所，2期34套； 基本包括各种户形； 主要景观、会所完成； 主车道完成； 主车道北建临时施工车道； 六. 项目展示及包装策略 七. 阶段营销推广和媒体投放策略 著名书法大师 即场为项目题字 名人话题 影星:范冰冰 聘请项目形象代言人 “作秀”出席本项目。 具体细节需商定。 说明：1、 此媒体排期是按前面的营销推广计划进行，日后针对销售 策略的调整同时进行调整。2、推广费用共分为：媒体发布（电视、报纸、户外、现场包装等宣传性发生费用）、SP活动、制作类（印刷、喷绘)3、上表的媒介费用只为初步测算，基本上以控制每月大众媒体推广费用占总推广费用的7%-10%为基准；4、媒体发布时依据与媒体的关系、合作期限、业务量等都会有不等的优惠政策，上表单价均以对外最低折扣价计；5、媒体排期表中的折扣率均按照报社现行的给代理行业的折扣进行平均计算，所有折扣均按10%；6、针对性软文需求较大，要和各媒体记者协调好关系；7、所有广告投放实报实销，由贵司直接支付给广告公司及媒体单位。 项目命名 为使“湖畔山庄”项目推广更加有含义，引起客户注意，建议项目推广案名有如下选择： 2字: 柏林、曦苑、双溪、南湾、冠墅 ； 　　　　3字:天帝湾、山湖居、杰克郡、栖龙岛、云水湾 ；　　 　　　　4字: 贝登尔园、御境铭墅、星湖名郡 　　　　 美墅名廬、蓝爵嘉墅、万灵拓谷