前期物业管理服务规程..doc

前期物业管理服务规程 1、 签定合同后，必须制定好结合本项目特点和情况的小区物业管理方案。各项具体管理措施和规定---尤其是装修管理方案（装修审批原则及要求），应事先告之发展商，并得到认可。 此项目公司有意向、和有把握接管时，在考察期间公司应确定此项目的主要负责人并让其积极参与前期洽谈，作出成本核算、管理方案，增加与发展商沟通和了解项目特点的机会，并让其尽早展现给发展商，得到其认可。 3、加强对物业前期介入的管理 1）、前期介入对于今后的物业管理，起着非常重要的作用。它又可分为 ----早期----设计规划时介入---对于设备的选型、防盗方面、防火、出入道口、楼宇外立面、停车场，从物业管理角度提供专业的建议； ----中期----设备设施安装时介入---对于熟悉设备性能、隐蔽管线安装、走向、是否按要求施工---如常见的供水管，大量漏水，原因主要是供水管未按要求施工工艺，防腐要求达不到，管道腐蚀穿孔导致—（刷红丹、冷底子油、裹玻璃纤维布、再外涂沥青、埋地、回填压实）； -----晚期----入伙前介入---对外：小区的环境、设备、管理用房、薄弱部分标识修发展商对小区的定位和物业管理的期望加强入伙前的培训工作。 握该小区的楼盘策划、定位、业主所属群体、顾客的需求等等。 对于高档楼盘，应加强对，入伙前应全部到位。 序号 工 作 内 容 责 任 部 门 1 筹建管理处 公司主管领导，项目经理，相关部门 2 制订入伙方案 管理处制定，有关部门审阅，管理者代表审定 3 各项物管文件资料的准备 管理处实施， 公司及办公室、质量管理部各部门配合 4 工程建议整改实施的监察 管理处、专家组 5 参与楼宇机电设备安装调试 楼宇科技公司、电梯公司、管理处参与 6 管理处挂牌运作 管理处 7 楼宇接管验收 公司主管领导接洽、工程部实施、配合 8 员工培训 管理处、本项目机电供应商 9 电梯接管验收 工程部组织，电梯专业人员实施 10 机电设备接管验收 工程部组织， 楼宇科技专业人员实施， 管理处参与 11 入伙准备工作 管理处 12 入伙工作 管理处负责调配有关人员配合 13 检查指导日常管理工作 管理处 14 质量管理检查（季检） 公司质量管理部牵头组织、实施 15 实现管理目标 管理处、各部门配合 16 工程资料收集、整理、归档 管理处实施，工程部协助 17 物业管理上岗证培训 公司人事部联系住宅局培训中心 18 合同执行日程情况追踪 公司主管领导 前期服务计划与内容 结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入正常物业管理阶段做好充分的准备工作。 管理处进驻现场后，对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，对管理服务进行进一步定位。 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使项目在投入上既能准确把握实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。 从物业使用的角度，提出专业建议。 从智能化的角度，提出专业建议。 从环保的角度，提出专业建议。 从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益。 组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。 物业的移交、接收计划 1、 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 接管竣工前，公司相关部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，管理处制定验收、接管工作方案，成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻现场： 提前派出工程技术专业人员进驻物业现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的辅设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 2、 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与发展商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给公司。由发展商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用