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房贷：两种还贷法相差数万元 -NEN房产频道 2004年11月24日 11月23日，准新郎张先生向记者讲述了他的窝火事儿：几个月前刚买了新房办了房贷手续的他，在还了四个月的房贷后，发现一位朋友和自己贷款额度相似、年限相同，但是总体还贷利息却相差近3万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。张先生用的是等额本息还款法。而他的朋友用的是等额本金还款法，更让他窝火的是，此前他只知道有等额本息一种还贷法，对还有等额本金法还贷方式一无所知。“当时，银行工作人员只是拿出一厚摞的合同指点我填这填那，我根本没注意到合同上还有另外一种还款方法可供选择，银行工作人员也没提及，现在知道了，但是合同已经白纸黑字，只有认了。”张先生生气地说。 两法较力究竟谁更合算 　　在中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》中明确规定，住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。等额本息法，通常被称为“等额还款法”，即把贷款总额和利息总额平均分摊到每个月中，借款人每月都向银行偿还相同的金额；等额本金法，又叫“递减还款法”，借款人每月等额偿还本金，随着偿还本金剩余数额越来越少，月贷款所付利息随之递减，因此等额本金法每个月的还贷金额都是变化的。 　　那么，哪种方法更合算？招商银行沈阳分行房贷部为我们提供了两种还贷方式的计算结果，以贷款总额40万元，贷款期限30年为例，用等额本息法平均每月还贷2223.70元，累计利息400496元，本息总额800496元；用等额本金法首月还贷2881.11元，以后月还贷额呈递减，累计利息为319485元，本息总额719485元。两种计算方法利息总额相差81011。 　　从上面的计算结果中可以看出，在相同的借款期限内，采用等额本息法，由于本金和利息全部分摊到贷款月数中，就分散了还贷压力，初期的还款额要低于等额本金法，但整个还款期内支付的利息较多；采用等额本金法，借款人初期的还款金额要大于等额本息法，前期还贷压力较大，但是后来还贷金额会越来越小，而且在整个还款期内支付的利息较少。 　　有些银行有偏向等额本息“情结” 　　记者随后以贷款购房者的身份暗访了沈阳市几家银行，发现确实如张先生所说，有些银行在介绍还贷方式时只向客户介绍等额本息还款法，而对等额本金还款法略过不提；在被问及等额本金法时，银行表示有此种方式，但是称其计算方法复杂、不常用；记者询问两种方法哪种合算，得到的答复是“差不了多少”，如果要其算一下具体会差多少，工作人员说计算太复杂，系统里只有等额本息法一种还款计算程序。 　　在《个人住房贷款管理办法》中规定，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上选择还贷方式。这就意味着客户有选择哪种还贷方式的权利。记者随机采访了10位购房者，他们中有8位贷款者对等额本金法不知情。一位银行专家认为，在这样的情况下，银行的不告知损害了客户的知情权。 银行对此也有自己的说法：第一，两种方法之所以会产生利息差，是客户占用银行资金数量的不同所致。等额本息法每月偿还银行本金较少，因此产生的利息就较多，等额本金法初期每月偿还银行本金较多，自然产生的利息就较少，因此银行并不能从中占到便宜，没有故意隐瞒等额本金法的必要；第二，等额本金法计算方法复杂，客户不易理解，而且其初期还款额较高，不适用于普通百姓，因此普遍采用等额本息法。但是说了归其，选择哪种方法，还是应该在客户知情的情况下由其自己来做主。（叶青） 10万10年个人住房商业性贷款，试计算每月的月供款额？（月利率：4.7925‰） 计算结果： 每月本金：100000÷120＝833元 第一个月的月供：833＋100000×4.7925‰＝1312.3元 第二个月的月供：833＋（100000－833）×4.7925‰＝1308.3元 如此类推?? （二）等额本息法的计算-----举例如下： 如贷款21万，还20年，月利率3.465‰ 按照上面的等额本息公式计算 月均还款:b＝a×i×（1＋i）^n÷〔（1＋i）^n－1〕 即： =1290.11017 即每个月还款1290元。