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我国房地产抵押法律制度中一、房地产抵押法律制度简况： （一）房地产、房地产市场及发展和房地产业： 所谓房地产，是指土地、房屋财产的总称，或者是房产和地产的合称。二者是财产法中两个内涵不同而又紧密相关联的概念。在我国按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的建筑物及其构筑物，在法律上将房地产一般称为不动产。目前，我国没有专门的不动产方面的系统立法，房地产方面的立法也在改革开放以后随着房地产业的不断发展而形成的在人们日常生活中的一种习惯称呼。 房产即对房屋财产的简称，其具有作为商品的价值和使用价值的属性。房屋作为民法上的物，是极其重要的不动产，起源于罗马法中关于不动产的有关规定。 “房屋与地产有时可分，有时不可分。从物质形态上看，当土地作为耕地或空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产”。①以此定义可以说明房屋与土地并非同一物体，但由于二者在物质形态上的不可分离性，在经济形态上相辅相成，在法律上也存在权利义务互为依存关系，故法律上将两者相提并论，对规范房地产法律关系的规范性文件，起着尤其更为重要作用。 房地产在物的分类上属于不动产。该分类是以物是否能移动并且移动是否损害其价值为标准，可将物分为动产和不动产。这一分类源于罗马法以来，是各国民法上对物的基本分类。②动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或移动会损害其用途或价值的物。不动产主要指土地及土地上的定着物。从其分类上看，我们绝对不能将房地产与不动产简单地混为一谈。 所谓房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 1992年春，邓小平同志“南巡谈话”之后，我国正式确定建立社会主义市场经济体制，并于1993年3月修改《宪法》予以确认。③使土地和房屋作为一种商品，在全国进入市场领域与其它商品一样，形成了全国的市场体系。故房地产市场具有一般市场的共性外，作为一种特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。既具有综合功能、多级市场、法定形式、部分限制、国家过度干预等特性。 与此同时，随着国民经济增长和公民劳动收入的提高，人们生活水平的提高，房地产市场也有着迅猛的发展。 1978年12月中共十一届三中全会以来，全党全国工作的重心转移到社会主义现代化建设上来，对内推进改革，对外实行开放。新的历史条件，促使了房地产市场在我国大地上逐步兴起并蓬勃发展 。1988年以来土地使用权允许出让、转让，土地的开发，商品房的兴建、买卖等，出现炒房地产、开发房地产热的现象，普遍申请设立房地产开发公司。一时期，房地产市场可谓庞大。但由于在房地产开发建设方面没有出台相应法律、法规予以规范，使房地产市场出现了很多问题。为了使房地产市场规范化，有一个正确的方向，1993年11月14日十四届三中全会通过的《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的要求，“规范和发展房地产市场”，使房地产市场开始进入规范的发展，为房地产市场的进一步发展提供了依据。 房地产业由广狭两义之分，狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业，主要是指房地产开发企业，或称“开发商”。它是指以营利为目的的、从事房地产开发和经营的经济组织，具有独立法人资格的企业单位，其面向社会实行的是自主经营、独立核算、自负盈亏的管理制度。包括房地产开发的专营公司和兼营公司。广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。 我国房地产业，是在党的十一届三中全会以后逐步发展起来的，是一个新兴产业，属于第三产业。 房地产业作为一种不动产，是有形财产。根据其固有的属性及特点，决定了房地产作为市场流通交易中特殊商品的地位，必须将房地产、房地产市场、房地业三者关系加以专门法律予以调整的重要性和必要性。 （二）抵押权的概念、性质及作用 抵押权是一种物权，但其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。据其目的，可以进一步说明抵押权更是一种担保物权，是最常见和最典型最重要的一种担保物权，其在所制定的各种法律中（民法、担保法等）抵押权均排首第一，可谓其重要之意义。 根据我国民法教材认为，抵押权是对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其财产，优先清偿其债权的权利。④抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人暨第三人。 担保物权在物权法理论上应包括抵押权、质权、留置权和法定优先权四种。而我国1995年6月30日通过1995年10月1日起施行的《中华人民共和国担保法》仅规定了抵押、质押和留置三种物的担保方式。《担保法》共有96个条款而就抵押的规定从第33条—第62条共计30个条款。占整部《担保