第7章 前期物业管理210010.pptVIP

（二）装修施工管理 1.市场管理 2.质量管理 3.安全管理 4.现场管理 5.验收管理 案例分析 物业管理到底是管理还是服务 【案例基本情况】 ××住宅小区是80年代中期建成的，当时并没有实 施物业管理。自从实施物业管理后，许多居民对物 业管理公司的一些工作很不理解。比如，物业管理 公司不让居民把车停放在楼下门口，把小区原有的 四个出口封了两个，还不让在小区内随便晾晒被褥 等。对此，这些居民很是不满，认为：“物业管理 公司是我们请来为我们服务的，而他们却要处处管 着我们，物业公司到底是来服务还是来管理的？” 复习思考题 1.简述前期物业管理的特殊性。 2.简述物业管理早期介入的作用及主要内容。 3.熟悉前期物业管理服务的基本内容。 4.简述物业承接验收的类型。 5.分析比较物业承接验收与工程竣工验收的联系与区别。 6.简述物业承接验收的基本内容。 7.掌握物业装修管理的概念。 《物业管理概论》 第七章 第一节 前期物业管理概述 基本要求 1、掌握前期物业管理的基本概念，以及物业管理的早期介入、前期物业管理和物业接管验收的内容 2、熟悉前期物业管理的基本程序 3、重点掌握前期物业管理和接管验收的主要内容 一、前期物业管理的界定 《物业管理条例》第21条 第一节 前期物业管理概述 二、前期物业管理的特殊性 （一）前期物业管理中三方当事人的法律关系 房地产开发商的法律责任、业主意志的表达方式 （二）前期物业管理在时间上的过渡性 三、前期物业管理的重点内容 第二节 物业管理的早期介入 一、概念 是指物业管理企业在接管物业之前，受建设单 位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划 设计和建筑施工过程，从物业管理的角度提出合 理的建议。以使建成后的物业能满足业主和物业 使用人的需要，进而有利于接管后的物业管理服 务工作的顺利开展。 一、物业管理早期介入的概念 二、策划阶段与前期准备阶段的联系与区别 二、策划阶段与前期准备阶段的联系与区别 三、早期介入的工作内容及其作用 （一）早期介入的工作内容 （二）早期介入的作用 1.有助于杜绝前期设计施工阶段留下的隐患 ---有利于保证房屋建筑质量,减少因质量问题而引起的不必要纠纷和维修费用 有利于完善物业的使用功能和满足业主的消费需求 2.有助于物业服务企业顺利接管物业 3.可以为物业服务企业节省后期费用 四、制定前期物业管理方案 （一）制定前期物业管理方案所需的物业资料 1.项目概要 2.水泵系统 3.空调系统 4.备用发电机 5.供电能力 6.有线电视以及网络系统 7.防火系统 8.保安系统 9.会所设施 10.其它设施等 （二）前期物业管理方案的基本内容 第一部分：引言（综合说明物业管理的意图以及管理公司概况） 第二部分：物业概况 第三部分：物业服务企业所选择的管理模式以及特点 第四部分：物业管理的宗旨、方针和内容、质量标准 第五部分：物业服务企业的组织机构和人员编制计划 第六部分：物业管理的财务预算 第七部分：早期介入的内容和经费 第八部分：其他需要说明的问题 第三节 物业的承接和验收 一、 物业的承接验收---是在工程竣工验收基础上,对已 竣工验收合格的工程项目进行的再验收行为。 补充：物业公司在 业主入住前准备 1、复验房屋建筑和附属设备设施 2、修订物业管理服务方案、制定相关规章制度 3、组建和完善物业管理服务队伍 4、入住前的筹备工作 （一） 物业承接验收的含义 1.狭义上的 物业服务企业根据《验收标准》和有关规定，对建设单位（包括开发商）或业主委员会移交的物业所进行的综合检验、接收的一项以企业为主导的复验工作。 2.广义上的 是指物业服务企业在物业管理工作全面展开之前进行的信息采集、信息汇总。 （二）物业承接验收的类型 1.新建物业的承接验收 2.原有物业的承接验收 二、物业的竣工验收 （一）物业竣工验收的定义 是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。竣工验收一旦完成，即标志物业可以投入使用。 （二）物业竣工验收的备案程序 1.《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 2.办理程序 3.办理时限 （扩展）物业竣工验收的依据 １、项目（工程）的批准文件，规划设计指标； ２、开发商与施工单位签订的各类合同； ３、施工图纸和说明文件、施工中的设计变更文件和设备技术说明书； ４、现行的施工设计规程、施工验收规范、施工质量检验评定标准； ５、建筑安装技术规范； ６、对从国外引进的技术和设备，还应依据和国外供货方提供的设计文件等资料。技术和设备，还应依据和国外供货方提供的设计文件等资料。 （扩展）物业竣工验收的