维修与维修金管理.doc

第六章 维修与维修基金管理 一、异产毗连房屋修缮的资金来源 按现行的物业管理法规规定，异产毗连房屋修缮的资金来源有如下： 物业管理费。物业管理费中的一部分可以用于房屋的日常维护和小修。 共用设施设备维修基金和共用部位维修基金。 按中华人民共和国财政部1998年3月12日颁布的《物业管理企业财务管理规定》：“房屋共用部位维修基金”是指专项用于房屋共用部位大修的资金。房屋的共用部位，是指房屋的承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 “共用设施设备维修基金“是指专项用于共用设施、共用设备大修理的资金。共用设施设备，是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场，游泳池、各类球场等。 二、维修基金的筹集 1. 商品住房维修基金的筹集 商品房维修基金的筹集按照中华人民共和国建设部、财政部1998年11月9日颁布的》住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款的2%──3%的比例向售房单位缴交维修基金。维修基金全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 按深圳市1997年39号文件的规定：公用设施设备维修基金由房地产开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区建设总投资2%的比例，一次性向业主委员会划拨。（总投资含地价，公用设施配套费、建造成本，以人民币计价，可列入开发成本）。 房屋本体维修基金由业主从自己购买的房屋竣工交付使用保修期过后的第一个月起，按自己购买的建筑面积按月向物业管理公司缴纳。缴纳的费用标准按政府制定的指导标准（每两年发布一次）执行，对开发建设单位的空置房，由开发建设单位缴纳。 2. 公有住房售后维修基金的筹集 按国家建设部、财政部1998年213号文规定： 售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%； 购房者按购房款的2%的比例在购房时缴纳。 三、维修基金管理和使用的一般规则 1. 维修基金的管理 维修基金为代管基金，在房屋交付使用后，业主委员会成立前，一般由政府主管部门代管（公用设施设备维修基金一般按每个小区一个专用账户设立，本体维修基金则按每栋楼宇设置一个专用账 户）。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，可以交物业管理公司按上述要求代管。 2. 维修基金的使用规则 维修基金一般用于房屋和公用设施的大、中修。 维修基金一般只允许使用其存入银行或购买国债后的增值部分，如利息等。如果必须使用其本金部分，用后按“谁受益，谁承担”的原则由受益业主按比例分担出钱，立即补足其本金部分。 物业管理处应当于每年的12月31日前制定完第二年的维修基金使用计划与预算，经物业管理公司总经理审批后，报业主委员会审定，并按照使用计划实施。 在具体使用维修基金时，一般由物业管理公司负责人和业主委员会主任共同签字后方可使用；如果双方有争议，由政府主管部门栽定，政府主管部门认为应当吏用的，即强制划拨使用。 业主及业主委员会有权监督维修基金的使用状况，有权通过正当途径查询维修基金的使用账目。 业主在转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 物业管理公司发生变换时，维修基金账目经业主委员会审核无误后，依法办理账目转移手续。 四、异产毗连房屋的修缮 异产毗连房屋在质量保修期内的自然性损坏，其修缮由房屋原施工单位和开发单位负责。 a) 物业管理处公共事务部在接到报修信息后，应立即按《报修管理标准作业规程》要求上报管理处经理。 b) 管理处经理在接到报修后的当日将报修内容通知施工单位并要求其及时修缮。 c) 在施工单位修缮后，公共事务部应将修缮情况填入报修申请表，并存档保存两年。 d) 施工单位未在规定时间（七个工作日）内前来维修，物业管理处经理应当即时进行书面催促，对催促后仍未来维修（一般最长不宜托过十五个工作日）的，上报公司总经理。 e) 公司总经理应当立即自行组织施工单位前往维修，并同时提请开发商协助进行，此项修缮的费用要求开发商从施工单位工程质量保证金中扣除，不足的可提时刻表 业主向房地产主管部门投诉，要求赔偿，或直接向法院提起诉讼。此事处理的全过程物业管理公司均应形成记录。 2) 房屋最低质量保修期建设部的最新规定如下： a) 房屋主体结构部分按设计年限或合理的使用年限保修； b) 防水工程保修期为5年； c) 水电工程保修期为2年； d) 采暖/制冷工程报修期为两个采暖制冷期； e) 装修工程报修期为2年； f) 其余部分由发展商和施工单位自定。 3) 房屋质量