《对于房地产前景的展望.docVIP

对于房地产行业的未来--我如此看待 “国四条”“国十一条”“新国四条”到温总理讲话。。。。。。 抑制房地产市场价格上涨过快的呼声此起彼伏，犹如过街之鼠。。。。。。 然而，在经济依然膨胀的今天，面对通货膨胀，面对刚刚过去的金融危机，对于消费的强烈抑制似乎都无法结局当前，房地产行业的价格高涨的问题。 而目前，无论“国四条”“国十一条”“新国四条”政策出台的本身，似乎角度有所单一，单一的从金融角度去控制消费控制投资，给我们的感觉似乎国家只在如此高的房价之时，只通过金融手段去控制国家的金融风险，而对于，老百姓来说的全资投资行为不予遏制，对于房地产房价居高不下的根本原因不予解决，或者说相对忽视，似乎，有所不该，政策的制定应该从市场的实际形态出发，周全的去计算所有关联结构的连锁形态，对于房价过快上涨的控制应该从导致高房价的根本问题出发，才是，化解房价过快上涨的问题。 目前，在北京市场上，有很多的人都在猜测，房价下跌的空间，20%，30%，50%，甚至有人在预测崩盘，也有人在估算，国家下一步会出现如何如何严厉的政策。那么，未来，房地产行业的未来是如何存在和发展呢？ 难道，房价剧降的结果是国家的政策走向吗？ 而房价的剧降意味着什么，经济的萧条，刚刚度过的金融危机才真正到来，刚刚登上世界前3的工商银行，将面临一个什么样的窘地，假如，房价下跌超过30%的话，对于曾经在高房价的按揭接盘者来说已经意味着基本破产，金融资产的严重缩水已经到来，国家金融风险，金融危机才真正到来，那么，30%的下跌幅度会发生吗？也就是说打击即将销售项目的房价，牺牲的却是国家的一个金融体系的基本运营，对于，如此大的风险，那么国家又会如何面对呢？纵观过去各个国家的金融风暴的到来成因，大多都是经济萧条，房价急剧下降的结果，难道，今天的我们就如此愚蠢，自掘坟墓吗？因此，从金融角度来说，我们就不可能允许这种结果的发生，即便是国家提高了首付，甚至停止贷款，那么，对于09、10年初的高房价销售项目来说，也至少需要未来的2到4年来消化金融风险，因为在没有实现2-4年还贷期作为资金回笼保障，国家金融都将是房价急剧下降的最大受害者，而目前对于国家而言，严格控制贷款，也只能从保障国家金融安全的角度去保障风险控制。至于，还会出什么样的政策，其实，国家有很多很多的硬性办法来控制房价的过快上涨，但是之所以先从金融角度入手，可以说是在控制投资的同时来抑制房价，变相的说法就是，你可以投资，但是以后不可以用国家的钱来投资，这就是控制金融风险，保证基本抑制作用的目的出台的这一政策。 温总理的讲话似乎我们依稀记得：“我也住过普通的单元房，也体会过蜗居的滋味，我希望要通过种种手段，抑制房价的过快上涨，从控制土地投放，保障经适房的投放量等等各种办法来逐步实现我们大家都有房住，都可以买得起房子。” 成交量严重下降，持币待购现象严重，也就是说，现在是根本不是控制价格上涨的问题，而变成的没有人买房的问题，无论需要或者不需要，我们只有等，甚至没有目标的等，所以，在未来，我们还可以等多久，还是等多少价格，都是不能够想象的，我们什么时候可以进场采购了，对于现在的信贷政策，我们普通老百姓又怎么可以买到房子呢，总理的话几乎成了空谈，什么时候可以实现呢？ 开发商，是降价的主体，那么，开发商到底降还是不降呢？ 如此之高的土地成本，不去招挂拍，开发商没有土地，参加了就要接受价格竞争的考验。成本又将控制了房价的基本面。即便是，国家改变了价高者得的拍卖办法，但是，流拍不是目的，自然土地再一次变得更加珍贵了，对于房价的抑制来说，又会起到一个什么样的作用呢？ 拆迁成本高昂，审查程序过于严格，对于价格体系的干扰是否会增加高房价的基本面呢？ 开发商应对市场的办法必然是坚持价格，来等待市场的回归，但是，对于等待价格回归的我们，谁又更加能够坚持呢，对于那些真正的购房者来说，他们又应该什么时候购买呢？我们真的就比开发商更能够坚持吗？潘石屹说过：“还是算了吧，开发商太有钱了”可以说，目前的销售项目，在土地抵押的状态下，销售30%就可以保证开发商的建筑成本，那么，他们会连30%的房子都卖不出去吗？随着存量房的逐渐紧张，我们还等吗？对于价格下行过程中，未来新开发项目的逐渐减少，存量房的减少，物以稀为贵的道理又有谁不知道呢？我们还等吗？ 那么，目前的数据现实，新国十条的实施以来，造成，无论居住或者投资都是有钱不敢买房，没有钱的希望价格回到理想目标，中国的房地产价格真正能够回到普通老百姓能够承受的价位吗？而这个理想价位又是多少呢，对于今天的现行房价又将是一个什么样的比例呢？50%下降恐怕都无法满足，按照收入与房价比来说，恐怕，中国的房地产价格要你下降500%才能够基本满足老百姓的购房需求。不过对于中小城市或者说2-3线城市来说，500%的下降率是不可能的，