（全新）第三讲(第1-2节).pptVIP

第二节 房地产投资项目可行性研究 1、投资机会研究 主要任务：对投资项目或方向提出建议 研究内容：地区发展情况、经济政策、资源条件、社会条件和环境、市场情况等 该阶段的投资估算精度为±30%，研究费用占总投资的2‰—8‰。 重点参考页 第二节 房地产投资项目可行性研究 2、初步可行性研究 须解决的问题：分析机会研究的结论，做出是否投资的决定；是否有进行详细可行性研究的必要；有哪些关键问题需要进行专项研究。 研究主要内容：产品市场供求、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务评价等。 该阶段的投资估算精度为±20%，研究费用占总投资的0.25%—1.5%。 第二节 房地产投资项目可行性研究 3、详细可行性研究 真正的可行性研究 全面分析投资项目在技术上、财务上、经济上的可行性 该阶段的投资估算精度为±10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%—3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%—1.0%。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 项目概况 开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 市场分析和建设规模的确定 规划设计方案的选择 资源供给条件分析 环境影响评价 项目开发组织机构和管理费用的研究 开发建设计划的编制 项目经济及社会效益分析 结论及建议 可行性内容 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 1、项目概况 项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，如项目所在城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；项目所在地周围的环境状况，从项目相关的产业或行业发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 2、开发项目用地现状调查及拆迁安置方案的制定 土地调查，人口调查，调查开发项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积、需拆迁的建筑物的种类、数量及面积 ，调查项目周围的生产经营状况，调查各种管线及地上、地下物，制定拆迁计划和安置方案。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 3、市场分析和建设规模的确定 市场供给和需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划的制定，拟建项目规模的确定。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 4、规划设计方案的选择 市政规划方案的选择、项目构成及平面布置、建筑规划方案选择。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 5、资源供给条件分析 建筑材料的需求量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后的水、电、热力、煤气、交通、通讯等条件。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 6、环境影响评价 　　建设地区的环境现状，主要污染物和污染源，开发项目可能引起的周围生态变化，采用环境保护标准，环境保护的投资估算。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 7、项目开发组织机构和管理费用的研究 　　拟开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，管理费用支出等。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 8、开发建设计划的编制 　　前期开发计划、工程建设计划、建设场地的布置、施工队伍的选择。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 9、项目经济及社会效益分析 　　项目总投资估算、项目资金来源和筹措方式、开发成本估算、销售成本、经营成本估算、销售收入、租金收入、财务评价、国民经济评价、风险分析、项目环境效益、社会效益和综合效益评价。 第二节 房地产投资项目可行性研究 三、可行性研究的主要内容 10、结论及建议 　 运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并选择最佳方案；存在的问题及相应的建议。 第二节 房地产投资项目可行性研究 四、可行性研究中经济评价的基础参数 时间类参数。包括开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价的计算周期（年、半年、季度、月）。 融资相关参数。开发贷款的贷款利率、资本金投入比例或财务杠杆比率、预售收入用于后续建设投资的比例。 收益相关指标。出租率或空置率、运营成本占毛租金收入的比率。 评价标准类指标。基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。 第二节 房地产投资项目可行性研究 五、房地产开发项目策划 房地产