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我国物业管理制度存在的问题及法律完善【摘要】随着我国经济建设的快速发展，房地产业大潮的兴起，我国的大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理在取得快速的发展的同时，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。如何在房地产快速发展的同时，尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的问题。本文首先简述了物业管理的现状，然后指出我国目前物业管理行业的存在的问题，最后提出了解决这些问题的若干对策。【关键词】新型行业 物业管理 问题 观念一、我国的物业管理现状 物业管理在世界上已有100多年的历史。1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。在我国刚刚起步的物业管理，尚未形成一个适合我国国情的现代物业管理理论，许多许多物业公司由房管所“翻牌”而来，物业管理的通病就在于人们与物业管理者们对这个行业的认识不够深入，因而这些公司存留的思想还是以前房管所的思想，没有意识到现代物业管理的重要性，物业管理者真的把自己当成“管理者”了，而真正的物业管理涵义，应该是物业服务，这也是我国物业管理转型的核心问题，即从管理向服务的转型。二、物业管理存在的问题（一）物业管理人员规章制度难以执行小区物业管理只对小区的岗位值守、绿化保洁、设施设备维修等一些显而易见的工作上，很少按照企业资质等级标准去实施物业管理。虽然该小区物业隶属的物业公司制定了一系列物业管理的规章制度，但是真正能够确切地落实到位的制度却寥寥无几。在管理的环节上存在着许多盲点，很多地方没人去管，有的事情也没有人去抓，造成经济效益的流失。如：在小区内有一处单元楼用水却不交水费，长时间没被发现；电器等工作发出刺耳的声音，严重影响了其他业主的生活，很多业主多次反映却迟迟得不到答复；很多外来人员随便进入小区，保安也只是象征性地询问下，不作登记；夜间许多保安巡逻只是为了完成任务，却很少留心观察周围情况，业主物品被盗的现象也时有发生。（二）物业管理人员服务意识差在该小区物业管理企业进入小区时，已与业主们签订了《物业管理服务合同》，合同中也明确指出物业服务的各项内容和物业服务质量要求。同时，物业管理企业自身也制定了一系列服务的标准，但是大多数都是一纸空文，没有真正地落实，服务工作没有适应业主的要求，服务水平也很差劲，经常发生与业主争执的现象。该小区有些业主在夜市工作，一般都在夜间十二点之后回家，但小区内部分路段路灯关的早，于是业主建议把路灯换成声控式，但迟迟未得到答复，导致业主拒交物业管理费。这样直接损坏了物业管理企业在业主心目中的形象，同时，也给业主带来了不少怨气。（三）小区业主停车难随着城市建设的发展和居民生活水平的提高，汽车行业的日益发到，越来越多的家庭购置了车辆。该小区业主购置的车辆也逐渐增多，停车位数量无法适应飞速增长的业主购买欲。导致小区内到处停满了车辆，甚至因为停车业主之间发生纠纷。调查显示，该小区停车位的满足程度不足一半，造成车辆停放在占行车道、人行道、小区走道、绿地停车等。就这样，还是很难缓解停车的压力。多数情况下，造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，造成交通拥挤、恶化生活居住环境。（四）业主的消费观念不强业主的消费观念还存在着一定的差距，消费意识还没有完全树立起来。享受了服务就应该付费，这个道理现在已被大多数业主接受。但小区内仍有部分业主对物业管理的认识还处在一个较低水平，一部分人没有认识到物业服务是一种消费行为，这种不成熟的消费观念造成物业管理市场发育不健全。更有不少业主把物业管理企业看作是大包大揽的管家，认为物业公司既然收取了费用，就应该包办一切，管好小区内任何事，把因装修引起的地板漏水、噪音、圈养宠物等都归罪于物业管理企业服务质量不好，造成物业管理工作的困难。三、物业管理的问题对策目前，物业企业管理和服务管理存在的不足以及诸多方面的问题，导致绝大多数物业管理企业经济效益差，亏损严重。据统计，全国约有60%以上的物业管理企业亏损，另外有一些物业管理企业举步维艰。面对这些问题，我