《搬迁设备评估介绍.docxVIP

企业搬迁损失评估说明随着公司整体搬迁工作的发展，为得到评估结论的适用性。从评估资料的可获得性和评估工作简易性出发，将公司搬迁损失评估分为不动产损失，停产损失和搬迁费三个子项。　　　整体搬迁项目部设计的评估方案将搬迁损失评估分为三个子项：　一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估；　二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估；　三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。　　(一)不动产损失评估 　搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。　　　(二)停产损失评估 　《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。　搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。公司将根据搬迁方案合理的确定各主力厂的搬迁期限。(三)搬迁费评估　　工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具、产成品、在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。一、拆迁评估中机器设备的分类 １、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备； ２、按机器设备是否需要安装可分为不需安装的设备与需安装设备；３、按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失，与机器设备重置成本相比较的结果，可分为可搬迁设备与不可搬迁设备；４、按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标，可分为可保持原有功能的设备与不能保持 原有功能的设备； ５、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。 需要注意的是，将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎重。对不可搬迁设备所需评估的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被拆卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是搬迁费一般应包括：拆卸费，拆卸损失、设备基础费用，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，大型设备联合试运转的验收费，不可预见费，管理费，保险费。当然，不需安装设备与一些闲置设备的评估结果，在具体的内容上有所不同。 　2　搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。　３、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。５、对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。 三、机器设备拆迁评估价值确定 采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下： 不可搬迁设备的一次性补偿价值 ＝ 设备重置全价×综合成新率 － 设备可变现净值其中：设备重置全价＝外购市价＋ 运杂费＋ 安装调试费 或设备重置全价＝ 设备制造成本＋ 应摊期间费用＋安装调试费＋ 大型设备的资金成本＋ 应计税费＋ 合理利润 评估可搬迁设备补偿价值的公式如下： 可搬迁设备的补偿价值 ＝ 拆除费＋ 拆除损失＋ 运杂费＋ 安装调试费＋ 设备 基础费 ＋ 大型设备的联合试运转费 其中：运杂费 ＝ 基本运费 ＋ 装卸费 ＋ 基本包 装费 ＋ 合理损耗费 ＋ 运输保险费 对设备搬迁费用的评估，具体可分为三大步骤：　首先，将设备搬迁全过程进行工序分解；　然后，据实际情况计算各工序对应的人化劳动和物化劳动的数量以及损失项目；　最后，经充分市场调查、据市场行情确定各工序对应的人化劳动和物化劳动的价款以及损失项目的尚存价，累加后即得出该项设备的搬迁费用。　四、设备搬迁费用的构成项目及具体评估方法　在设备搬迁过程中，其设备搬迁费用具体包括拆卸费、包装费（固定费）、运输装卸费、安装调试费、损耗费、保险费、不可预见费、资金成本、管理费用等，