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深圳龙岗布吉慢城项目商业市场调研报告 目 录 第一章 宏观经济环境因素分析 第二章 深圳市商业地产及社区商业的发展现状 （一）深圳商业地产发展状况 （二）深圳社区商业的发展现状 第三章 布吉商圈及社区商业市场调研 （一）布吉片区特征与政府规划 （二）布吉街商圈 （三）布吉镇社区商业市场的分析与租售水平 第四章 慢城项目商业分析 （一）政府规划 （二）片区人口分析 （三）客户群分析 （四）预租售价分析 第一章 宏观经济环境因素分析 （一）深圳市宏观经济环境 深圳市2004年全年批发和零售贸易、餐饮业实现增加值243.96亿元，比上年增长10.5％。消费品市场稳中见旺。全年社会消费品零售总额915.45亿元，比上年增长14.2％。其中，批发零售贸易业零售额758.87亿元，增长14.7％，餐饮业零售额156.58亿元，增长16.9％。商品销售总额2055.40亿元，比上年增长15.3％。 　　商业批零网点9万多个，从业人员30多万人，零售总面积超500万平方米，1万平方米以上大商场50多家，居广东省之首，形成了东门、华强北两大近百万平方米的商业旺区。 2004年房地产开发完成投资456.33亿元，同比增长1.62％；房地产投资占固定资产投资的比重由2003年的47.4％下降到41.8％。2004年商品房施工面积为2819.01万平方米，同比上涨2.98%；商品房新开工面积983.86万平方米，同比上涨2.74%。商品房竣工面积690.8万平方米，比上年减少32.3％。商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。 商品房销售面积958.48万平方米，同比增加9.18%，商品房销售额612.7亿元，增长8.8％。空置商品房快速消化，至2004年12月底面积为213.62万平方米，同比减少11.38%，其中住宅空置面积为145.07万平方米，同比减少9.91％。 商品住宅销售均价为5980元/平方米，同比上涨5.28%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，同比下降3.51%。 人口构成 深圳人平均年龄不到30岁。0～14岁人口占8.49%， 15～59岁劳动适龄人口占88.41%，20～24岁人口占总人口的1/5， 65岁及以上人口占1.22%。 　　人口结构呈现两级化趋势：一边是高学历、高素质的知识技术型人才的密集，另一边则是低学历、低素质的劳务型的打工者以密集。 人口继续增长。2004年末常住人口597.55万人。户籍人口出生率11.58‰，死亡率1.37‰，自然增长率10.21‰。计划生育率为98.7%。 深圳人预期平均寿命达76.71岁，超过部分发达国家的人均寿命水平。 居民收入 2004年，职工工资水平有所提高。全年全市在岗职工工资总额419.28亿元，在岗职工年平均工资31928元，按可比口径比上年增长5.6％，扣除物价因素，实际增长4.2％。 　　深圳市2004年从业人员工资收入平均2.72万元，人均月薪2263元，比上年增长6.59%。金融、卫生、电力、燃气等垄断行业工资水平较高，汽车修理工、影视动画制作员、建筑设计人员工资增幅较大，住宿、餐饮等服务业是低收入行业。总体工资差距26倍。 居民消费 城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据200户户籍城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年城镇居民人均可支配收入27596元，比上年增长6.4％，扣除物价因素，实际增长5.0％。城镇居民人均消费性支出19570元，下降2.0％，扣除物价因素，实际下降3.3％。城镇居民恩格尔系数由1985年的47.5%、2001年的28.9%、2002年的27.4% 、2003年的27.9%上升到31.6％。 　　居民消费结构升级加快，汽车、住房等大宗商品成为消费热点。 居民储蓄 2004年末，深圳居民储蓄存款余额2625.39亿元。 居住面积 据抽样调查资料显示，2004年深圳人均住房使用面积22.75平方米。 （二）国家对社区商业的推动政策 6月30日，北京举办了首届中国国际服务业大会和展览会，此次会议是经国务院批准，由国家发改委、商务部、银监会和北京市人民政府共同主办的。在几天的会上透露出政府的关于社区商业的重要信息：政府将大力发展社区商业，同时促进服务业的发展，改变国民消费偏低的问题。 政府明确指出，将大力发展生活服务市场，在推动餐饮、住宿、洗浴等传统服务业升级的同时，加快家政、看护、快递、家庭设备维护、保洁等新型服务业发展，开拓运动、健身、文化等享受发展型的消费市场。 第二章 深圳市商业地产及社区商业的发展现状 （一）深圳商业地产发展状况 2004年我国商业地产投