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日本房价泡沫的启示 2011-09-20 21:52:18 谁都不能否认中国目前经济的表象与日本当年的相似性：人民币升值、股市上涨和楼价的疯涨。在泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价，是每坪（3.3平方米)1.2亿日元。（按现行汇率折算为人民币700万元）。泡沫经济之后，像UNIOLO这样的平价连锁店进驻银座，这对于在泡沫经济高峰时只卖国际名牌的银座，是不可想像的。上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 泡沫 那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票。东京银座，全球最繁华的商业街之一。三越百货门口那一对石狮子，冷眼看着经济的潮起潮落。1989年,泡沫经济的最高峰,石狮子眼前的银座四丁目的地价,是每坪( 3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场,广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说，“在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。” 据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。 随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过了10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，这个比值也超过了7倍。 除了地价，股市正创造着另一个“不败”的神话。日本证券公司的老板骑着火箭在美国时代周刊的封面上出现。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时，日本股市的市盈率高达80倍（其时，美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。但人们并没有预计到危机，“当时，日本曾经有40个经济学家对前景预测，没有一个人认为会出现经济危机，都对将来表示乐观。”山一证券前副社长北川文章向记者回忆起当年的市场。主掌日本经济的大藏省也发表了预测：平均股价不久将升至6万~8万日元。日本举国欢腾。 那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票，一向以高储蓄率和节俭出名的日本人在银座排着队买LV的包。这种现象在日本是前所未有的，因为从明治维新后的殖产兴业时代开始，日本一直有一种基本倾向：重视实业、轻视虚业。所谓“虚业”主要指投机，尤其是股票市场上的投机。日本人把炒股的人称为“株屋”，就是“炒家”，一直没有什么好印象。老百姓的钱财主要是存在银行、保险公司和邮局。在“股市不败”和“地价不倒”的泡沫经济时期，老百姓纷纷把存在银行里的钱拿到了股市，“你不买股票，你就是笨蛋，一年的投资回报就有100%。”莫邦富说。“银行拿着大把的钱来劝你买地，地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。买了土地，银行又会以这块土地为担保，去买别的土地，如此循环反复。”邱永汉告诉记者，邱永汉在日本被称为“赚钱之神”，是一个历经日本几十年的经济风云而不倒的投资家。 2楼 日本的资本家四面出击。1989年，在夏威夷，可以建高尔夫球场的山谷只有一个还在美国人手中，其它全部被日本人买了。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。 哈佛教授傅高义在惊呼《JAPAN IS NO.1》，日本人接着高呼《日本可以说不》，在这个