联排别墅项目分析..doc

联排别墅项目分析 联排别墅（也有称为联体别墅或组合别墅，国内也直读Townhouse）联排别墅在国内的概念还只是短短几年间的事情，联排别墅起源于英国伦敦，英文为Townhouse，一词直译为城镇住宅，联排别墅词典上是指联排别墅有天有地，有自己的院子和车库。 联排别墅国外起源时是当时的伦敦很少有高密度的垒积式多、高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。18世纪末的贝德福特广场，柯本特花园、19世纪初的那莫德里大街等处的Townhouse组成了壮丽的街区，住宅由此形成了房屋的艺术。使Townhouse得到兴旺和发展的地方是在美国。二战之后，大规模的美国高速公路网兴建起来，个人轿车大量进入家庭，在这两个合力的作用下，美国出现了住宅郊区化的现象。在许多大城市的边缘出现了很多联排别墅，它既不同于真正的郊区独立别墅，也不同于城内的公寓住宅，而是介于二者之间的住宅形态，并逐渐成为美国中产阶级人士的主流住宅。 联排别墅国内起源出现早期上海租界的里弄住宅，其建筑形式就可称作Townhouse。1997年上海住宅市场推出锦秋加州花园，而以社区形式出现的有早期万科城市花园，已基本具备了Townhouse的原形。国内先后在北京、广州、深圳让联排别墅项目大红大紫，但关注的焦点已经更多的给予了产品本身。 一、联排别墅项目特性剖析 ??? 1、联排别墅是公寓和别墅的中间形态。居住人群为经济实力强、居住品质要求高的“新贵一族”，是适宜度假的第二居所；联排别墅既属于城市范畴又不是市面上中心，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅。密度较低，容积率在0.5到0.8之间。花园不太大却每户都有，居住品质较高。价格也在别墅与公寓之间，适合更多的有一定购买能力的人接受。 ??? 2、联排别墅面积标准从100—1000平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以有并联和多联体，主要有双拼（两栋相连—）、叠拼（比如A户为一层加二层东半部；B户为三层加二层西半部，从院里直接上楼梯至二层门户）、连排（三栋以上并联）三种类型。横向干扰少，没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短，不论坡地、游泳池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和政府市政投资减少，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。 ??? 3、联排别墅扮演公寓与独立别墅的中间角色，是城市公寓的升级产品。 联排别墅作为公寓与独立别墅的中间形态，它的出现绝非偶然，并在公寓与独立别墅之间扮演着一个重要的市场角色。 公寓是由于城市土地资源宝贵而迫不得已的高密度，高容积率产物，城市公寓的发展是工业化文明发展的结果，本来就是强加给人的，并不符合人类追求自然的本性。而独立别墅低密度，低容积率，私家花园占地大，私密性极强，是住宅发展的终极方向，但价格昂贵，只能为极少数人所拥有。 ??? 另一方面我们可以认为，联排别墅对于置业者来说是城市公寓的一种升级产品。它是二次多次置业者的首选，因为毕竟上有天，下有地、密度低，生活质量一下子改善了，这与公寓是完全不一样的感觉。 4、联排别墅“属于城市，不位于中心”，为中产阶级定制 作为公寓与独立别墅二者之间的空白填补，联排别墅的出现是自然而然的。它既属于城市范畴而又不属于城市中心，既满足了人们亲近自然，远离城市喧嚣的愿望，又有较便利的交通条件和适宜的价格。联排别墅的居住人群多为中产阶级人士，他们对公寓早已厌烦，对郊区的独立别墅又望而兴叹，因此，从某种意义上说，联排别墅正是为这一群人士度身打造的“优质住宅”。 5、联排别墅的优点： 优点1：离城不太远 交通的便利性要好，到达工作地点的行车单程距离一般应在30分钟以内，离“自然”很近，离“红尘”不远。 优点2：价格不算太贵 在中高档住宅项目中，联排别墅价格一般在这二者之间，按平均2000平方米的建筑面积计算，在北京，一套Townhouse的价格大约相当于三环路边一套150平方米左右的公寓，属中等偏高的水平。 优点3：舒适性私密性好 联排别墅具有住宅和别墅的双重特点，容积率比别墅高但比住宅低，居住舒适，楼层低，老少皆宜。独门独院私家花园车位（库），私密性好。 优点4：定位是第一居所 作为别墅和公寓之间的中间形态——既满足了现代人渴望亲近自然、渴望别墅感觉的天性、又可以解决现代工作所需要的高效交通，所以完全可以作为第一居所使用。 优点5：未来住宅发展趋势： 联排别墅在欧美国家为中产阶级的主流住宅形态，也是中国未来20年内的住宅潜在消费品。 优点6：居住及投资可选性 联排别墅在功能上作为第一居所，这主要是区别于远郊独立别墅类的第二或第三居所，也可作为旅游休闲居所，目前联排别墅总体平均价格偏低也是