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陈魁与陈丽琼、郭玉婷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 福建省福州市中级人民法院民事 判 决 书（2014）榕民终字第3504号【当事人信息】上诉人（原审被告）陈丽琼，女，1972年10月19日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人刘善理，福建建达律师事务所律师。上诉人（原审被告）郭玉婷，女，1988年9月21日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人宋朝晖，福建汇德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈魁，男，1967年3月26日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人郑宝胜，福建信得律师事务所律师。原审第三人张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人欧阳灶文、陈凡，福建创元律师事务所律师。上诉人陈丽琼、郭玉婷因与被上诉人陈魁、原审第三人张力军房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告陈魁与被告陈丽琼于1994年6月9日登记结婚。2010年4月，被告陈丽琼以1499483元价格向福州世欧房地产开发有限公司购买了坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道136号世欧.上江城5#楼10××单元房，建筑面积为130.22平方米。同年5月1日，原告和被告陈丽琼共同向中国建设银行办理了个人住房借款合同手续。2013年3月28日，被告陈丽琼在第三人张力军经营的福州市仓山区茵城麦田房产中介所的居间服务下，与被告郭玉婷签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定被告陈丽琼以2067000元的价格将前述房屋出售给被告郭玉婷。两被告还于当日与福建麦田担保有限公司签订了《交易服务合同》。出售前述房屋的相关合同均由被告陈丽琼以其个人名义签署，其未出示配偶情况证明，亦未有其配偶即原告同意转让或书面授权出售房屋的委托材料。合同签订后，被告郭玉婷按约支付了90万元购房款及12万元的保证金。2013年4月10日，两被告又签订了一份《补充协议》，被告陈丽琼于当日向被告郭玉婷交付诉争房。另查，同年7月22日，原告就诉争房向福州市房地产交易登记中心申请异议登记，并被记载于房屋登记簿。现诉争房尚未过户至被告郭玉婷名下。原审法院认为：诉争房屋系被告陈丽琼与原告陈魁在夫妻关系存续期间购买所得，属于夫妻共同财产。被告陈丽琼以其个人名义签署《房产买卖合同》等相关协议，并出售与原告共同共有房屋的行为，未经共有人即原告的授权，事后也未获追认，侵害了原告的合法权益。同时，虽被告郭玉婷购买房屋时对存在共有产权人不知情，亦支付了合理的转让价格，但诉争房尚未办理所有权转移登记手续，不符合《中华人民共和国物权法》规定的不动产善意取得制度的构成要件，因此，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，原告诉请要求确认被告陈丽琼与被告郭玉婷就诉争房签订的《房屋买卖合同》无效，法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定，判决：被告陈丽琼与被告郭玉婷就坐落于福州市仓山区下渡街道南江滨西大道136号世欧.上江城5#楼10××单元房于2013年3月28日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费18300元，由被告陈丽琼负担10000元，被告郭玉婷负担3300元，第三人张力军负担5000元。一审宣判后，原审被告陈丽琼、郭玉婷不服，向本院提起上诉。上诉人陈丽琼上诉称：一审判决适用法律错误，应予撤销并依法改判。一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已明确以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，一审法院适用《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条认定《房屋买卖合同》无效，属适用法律错误。二、合同效力不同于物权效力，未办理房屋转让登记不影响合同的效力，合同效力的认定应当依据合同法的规定。三、以合同书形式签订的合同自双方在合同上签字盖章时合同成立，依法成立的合同自成立时起生效，上诉人与郭玉婷所签《房屋买卖合同》符合合同法规定的生效要件，不属于法律规定的合同无效情形，应当认定为有效。四、需特别指出，一审法院无视上诉人的一审合理辩称，篡改上诉人的一审答辩意见，侵害了上诉人的一审答辩权利。综上，请求1、判令撤销一审民事判决，依法确认上诉人与郭玉婷所签《房