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不动产 经典试题 【案例1】（2004年）(不动产抵押、结合工程建造合同)（2012年A卷相似） 2002年1月，A房地产开发公司（下称A公司）就一商品楼开发项目与B建筑公司（下称B公司）签订建筑工程承包合同。该合同约定：由B公司作为总承包商承建该商品楼开发项目，A公司按工程进度付款；建筑工期为2年。2002年7月，A公司与C银行签订借款合同，该合同约定：A公司向C银行借款5000万元，借款期限1年；同时约定将在建的商品楼作为借款的抵押担保，A公司与C银行共同办理了抵押登记手续。 由于A公司资金不足，不能按期向B公司支付工程款项，该建筑工程自2003年6月起停工。A公司欠付B公司材料款800万元、人工费400万元；A公司依合同应承担违约金200万元。B公司多次催要未果。 B公司为追索欠款和违约金，于2003年8月诉至法院，申请保全在建商品楼，并根据合同法的有关规定要求拍卖受偿。C银行因A公司逾期未还借款也于2003年8月向法院提起诉讼，并对A公司的在建商品楼主张抵押权。 要求： 根据上述内容，分别回答下列问题： （1）A公司以在建商品楼作为借款的抵押担保是否有效？并说明理由。 （2）请说明B公司要求以在建商品楼拍卖所得受偿的法律依据的内容。 （3）在B公司与C银行均要求对在建商品楼行使受偿权利的情况下，谁的受偿权利更为优先？并说明理由。 （4）B公司追索的材料款、人工费、违约金中，哪些属于享有优先权的范围？ 【案例1答案】浮动抵押 只对抵押部分有优先受偿权 （1）A公司以在建商品楼作为借款的抵押担保有效（0.5分）。根据规定，正在建设的建筑物可以抵押（0.5分），当事人办理了抵押物登记手续，抵押有效（1分）。 （2）建设工程的发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价（0.5分），也可以申请人民法院将该工程依法拍卖（0.5分），建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿（1分）。 （3）B公司享有的受偿权利更为优先（0.5分）。根据规定，建设工程承包人的建筑工程价款就该工程拍卖价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。尽管C银行可以对商品楼行使抵押权，但B公司对该商品楼的受偿权优先于C银行的抵押权（1.5分）。该优先受偿权应当在建设工程竣工之日或约定竣工之日起6个月内行使 （4）B公司享有优先权的建筑工程价款包括承包人为该建筑工程应当支付的材料款、人员报酬等实际支出的费用，不包括因发包人违约而造成的损失（3分）。（或者：A公司欠付B公司材料款800万元、人工费400万元，可以优先于C银行的抵押权受偿，但违约金200万元不能优先受偿）。 【案例2】（2008年） 【解释】本题根据2014年教材进行了删减。（土地使用权、地役权） 甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》；同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。 2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。地役权、不经登记不得对抗善意第三人 2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。 2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。 要求： 根据上述内容，分别回答下列问题： （1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。 （2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。 （3）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。 （4）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权？ （5）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由。 （6）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？ 【案例2答案】 （1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权