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(加美田园牧歌一期销售价格制定策略修复的
加美田园牧歌一期销售价格制定方案
基于市场行情,首先对本案进行项目价值判断,选择与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘,进行价值实现要素的对比分析,判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“”、“景观”、“品牌””物业”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析,得出本案的基准价。
一项目价值要素分析
1、舒适要素
户型 针对目标客户群“量身定做”,周到细致的考虑使用者对实际功能的需求,并满足心理认同感,户型设计侧重住家的舒适性。
B、配套会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全,游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
C、环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境,成为居民获得心理、情感休闲的空间,环境规划以人为本。
2、便利要素
出行与停车方便 距交通干道距离合适,有公交路线经过项目,有充足的停车位。
生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中,教育质量较好。
3、要素
A、无有害气体、烟尘、噪音污染;
B、有完善的供水、供电、煤气系统;
C、日照充足、通风良好。
4、景观要素
外景观 山景、水景、公园、绿地
内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺
院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺
5、品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
6、物业管理要素
安全 防火、防盗、交通安全,各项措施周密
服务 日常服务、家政服务、酒点式服务
文化氛围 特色社区活动,温馨、健康的社区氛围
二项目价值要素综合评价
均价 舒适要素 交通便利要素 周边环境要素 景观要素 品牌要素 物业要素 广厦魅力 3400(二期) 0 + + 0 + 0 长安印象 2600 + + + 0 0 0 太行华府 3800 - + + - 0 0 理想城 3600 + + - + + + 桂花居 3000 - 0 + - + 巴黎香榭 2850 - 0 0 - + 0 凤宝紫园 3500 0 + + 0 + + 禧福苑 3800 0 0 + 0 - - 一品江山 未定 0 0 0 - - 0 春晖广场 未定 0 0 0 0 0 0 东方名城 2700 - + + - + +
备 注 +为本案高于类比项目,0为相当于类比项目,-为低于类比项目。
根据对项目的价值要素进行对比分析,认为本案的综合素质:
高于---------
相当于----------
略低于----------
因此,本案元/M2,将会有比较适合的回报率与回报周期。
由于房地产商品的特殊性,同一小区的各个楼栋的价格也会不相同,这是因为各楼栋的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用;效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此,在制定出一个小区的基准价格之后,还需要对各个针对各楼栋在水景、户型、社区内部景观、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比,得出各楼座系数。
水 景 在不考虑其他因素的情况下,一期开盘楼栋中,6#、9#在小区靠近水景位置。7#、8#次之。
户 型 6#、7#、8#、9#为同一样一梯三户,采光性和通透性都强,加之明厨明卫, 舒适性上很强。户型设计上,由于6#、9#三居户型面积比7#、8#稍小,多数户型有赠送空中花园。性价占有一定优势。
社区内部景观 从产品规划看,6#、9#在小区北入口内侧。较7#、8#楼离入口较远,同时也远离小区两个地下车库出入口,相对安静。能够更好欣赏小区内小品景观。7#、8#次之。
遮挡 由于6#、9#为26层楼, 7#、8#楼为26层。1楼栋的采光度相对遮挡不大。8#、9#楼西侧由于是王相路,随太阳由东向西,采光要优于同排的6#、7#楼。
交通噪音 6#、7#、8#、9#楼都挨着路边。但是7#东侧是规划路,北侧是规划路。8#楼西侧是王相路,北侧是规划路,相对噪音指数较高6#、9#楼。
以7#号楼为标准,楼座基准系数为1.00,其他楼座系数差值不宜过大。
单项因素 很好 好 平均 差 很差 差值 2 1 0 -1 -2
各楼栋系数评定表
因素 6# 7# 8# 9# 水景 +2 0 0 +2 户型 +1 0 0 +1 内景观 +1 0 0 +1 遮挡 0 0 +1 +1 噪音 +1 0 0 +1 评定分值 +5 0 +1 +6 依据评定分值对基准系数进行调整,各楼栋系数如下:
楼栋 6# 7# 8# 9# 楼栋系数 1.05 1.00 1.01 1.06
在保证本项目一期总平均单价为2580元/平方米的基础上,利用加权平均法计算各楼栋均价:
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