(加美田园牧歌一期销售价格制定策略修复的.docVIP

加美田园牧歌一期销售价格制定方案 基于市场行情，首先对本案进行项目价值判断，选择与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 本案就“舒适”、“便利”、“”、“景观”、“品牌””物业”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 一项目价值要素分析 1、舒适要素 户型 针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。 B、配套会所 娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。 C、环境规划 由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情感休闲的空间，环境规划以人为本。 2、便利要素 出行与停车方便 距交通干道距离合适，有公交路线经过项目，有充足的停车位。 生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。 子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 3、要素 A、无有害气体、烟尘、噪音污染； B、有完善的供水、供电、煤气系统； C、日照充足、通风良好。 4、景观要素 外景观 山景、水景、公园、绿地 内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺 院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺 5、品牌要素 开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。 6、物业管理要素 安全 防火、防盗、交通安全，各项措施周密 服务 日常服务、家政服务、酒点式服务 文化氛围 特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 二项目价值要素综合评价 均价 舒适要素 交通便利要素 周边环境要素 景观要素 品牌要素 物业要素 广厦魅力 3400（二期） 0 + + 0 + 0 长安印象 2600 + + + 0 0 0 太行华府 3800 - + + - 0 0 理想城 3600 + + - + + + 桂花居 3000 - 0 + - + 巴黎香榭 2850 - 0 0 - + 0 凤宝紫园 3500 0 + + 0 + + 禧福苑 3800 0 0 + 0 - - 一品江山 未定 0 0 0 - - 0 春晖广场 未定 0 0 0 0 0 0 东方名城 2700 - + + - + + 备 注 +为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，－为低于类比项目。 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质： 高于--------- 相当于---------- 略低于---------- 因此，本案元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。 由于房地产商品的特殊性，同一小区的各个楼栋的价格也会不相同，这是因为各楼栋的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个针对各楼栋在水景、户型、社区内部景观、遮挡、交通噪音等方面进行单项评比，得出各楼座系数。 水 景 在不考虑其他因素的情况下，一期开盘楼栋中，6#、9#在小区靠近水景位置。7#、8#次之。 户 型 6#、7#、8#、9#为同一样一梯三户，采光性和通透性都强，加之明厨明卫， 舒适性上很强。户型设计上，由于6#、9#三居户型面积比7#、8#稍小，多数户型有赠送空中花园。性价占有一定优势。 社区内部景观 从产品规划看，6#、9#在小区北入口内侧。较7#、8#楼离入口较远，同时也远离小区两个地下车库出入口，相对安静。能够更好欣赏小区内小品景观。7#、8#次之。 遮挡 由于6#、9#为26层楼， 7#、8#楼为26层。1楼栋的采光度相对遮挡不大。8#、9#楼西侧由于是王相路，随太阳由东向西，采光要优于同排的6#、7#楼。 交通噪音 6#、7#、8#、9#楼都挨着路边。但是7#东侧是规划路，北侧是规划路。8#楼西侧是王相路，北侧是规划路，相对噪音指数较高6#、9#楼。 以7#号楼为标准，楼座基准系数为1.00，其他楼座系数差值不宜过大。 单项因素 很好 好 平均 差 很差 差值 2 1 0 -1 -2 各楼栋系数评定表 因素 6# 7# 8# 9# 水景 +2 0 0 +2 户型 +1 0 0 +1 内景观 +1 0 0 +1 遮挡 0 0 +1 +1 噪音 +1 0 0 +1 评定分值 +5 0 +1 +6 依据评定分值对基准系数进行调整，各楼栋系数如下： 楼栋 6# 7# 8# 9# 楼栋系数 1.05 1.00 1.01 1.06 在保证本项目一期总平均单价为2580元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各楼栋均价：