第3章 城市土地定级(11-19).ppt

城市土地评估 §3 城市土地定级 一、级差收益法定级原理 （一）级差收益测算法定级的思路 一、级差收益法定级原理 （二）级差收益测算法定级的流程 二、样本收益的分析处理 （一）样本收益及资料来源 二、样本收益的分析处理 （二）影响样本收益的因素 二、样本收益的分析处理 （三）级差收益的比较基础 二、样本收益的分析处理 （四）样本收益的计算修正 二、样本收益的分析处理 （四）样本收益的计算修正 二、样本收益的分析处理 （四）样本收益的计算修正 二、样本收益的分析处理 （四）样本收益的计算修正 三、土地定级单元分类划分 四、收益样本的空间分析 （一）收益样本的空间离散特征 四、收益样本的空间分析 （二）样本收益的空间相关特征 四、收益样本的空间分析 （三）样本收益的空间插值分析 五、土地级别划分与确定 六、方法的实践应用说明 §3 城市土地定级 一、地价分区定级的原理 （一）地价分区定级的思路 一、地价分区定级的原理 （二）地价分区法的定级的流程 二、样本地价的分析处理 （一）样本地价及资料来源 二、样本地价的分析处理 （二）影响样本地价的因素 二、样本地价的分析处理 （三）级差地价的比较基础 二、样本地价的分析处理 （四）样本地价的计算修正 二、样本地价的分析处理 （四）样本地价的计算修正 二、样本地价的分析处理 （四）样本地价的计算修正 二、样本地价的分析处理 （四）样本地价的计算修正 三、土地定级单元的划分 四、地价样本的空间分析 （一）地价样本的空间离散特征 四、地价样本的空间分析 （二）样本地价的空间相关特征 四、地价样本的空间分析 （三）样本地价的空间插值分析 五、土地级别划分与确定 六、方法的实践应用说明 §3 城市土地定级 作业题 根据土地定级的3类指标体系特点和定级方法流程，归纳总结相关的空间分析算法，并提出相应的改进意见。 空间离散 空间聚类 参照多因素综合评判法中的单元划分方法。 按功能分区、土地价格空间分布，结合主导因素、叠置法、网格法和均质地域法进行空间离散。 商业用地沿街分布特征 住宅用地街区分布特征 工业用地离散分布特征 在土地设定条件（法定最高使用年限、设定容积率、建筑密度、开发程度等）下土地价格的具有以下特点： （1）空间位置上越靠近的，样本地价越相似；距离越远，其地价差异越大。——|B-A||B-C| （2）如果土地利用在空间上可微，则其地价也可微，表现为以连续的趋势面。 A B C 地价样本的空间离散特征 样本地价的空间相关特征 样本地价的空间插值 定级单元的土地价格 异常样本检验剔除 定级单元土地价格 数轴法 剖面图法 频率曲线法 指标 方法 借鉴多因素综合评判土地级别划分方法： 确定土地级差地价界限 空间定位 单位面积地价（元/平方米）表示的土地级别 （ 一）指标 优点：1、直接指标 2、微观性强 3、市场性强 4、资料易得 5、关系简单 （二）方法 收交易情况、交易时间等影响，采样数目不一定能够满足插值要求。 （三）应用 1、目前很少直接作为土地定级的方法，而是将地价指标作为多因素综合评判法土地定级的检验数据。 2、将地价指标与多因素综合评判法的土地定级结果结合，作为目前主要的基准地价评估方法。 §3.1 城市土地定级概述 §3.2 城市土地定级的多因素综合评判法 §3.3 城市土地定级的级差收益法 §3.4 城市土地的地价分区定级方法 §3.5 城市土地定级的实例(演示) 基础信息管理 评估要素设置 基础信息管理 权重确定专家 基础信息管理 道路网络建立 基础信息管理 基础评价单元设置 基础信息管理 方里网格生成 土地定级 土地定级菜单 土地定级 DELPHY 确定权重 土地定级 权重计算与结果输出显示 土地定级 因素定级评价单元设置 土地定级 因子指标分析 土地定级 单因素作用分计算 土地定级 因素作用分等值线设置 土地定级 因素作用分等值线（城区道路通达度） 土地定级 总分值计算 土地定级 总分等值线绘制设置 土地定级 总分等值线（城区商业用地总分等值线） 土地定级 级别分值界限确定及单元定级 土地定级 土地级别确定（城区综合） 土地定级 土地级别确定（城区商业） 土地定级 土地级别确定（城区住宅） * * Urban Land Valuation 武汉大学资源与环境科学学院 主讲人： 唐旭 城市土地定级的指标体系 土地