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2003-2010房地产调控政策路线图（总结篇带评论） 从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。楼市传媒特总结如下，附带中原房地产市场研究机构评论。 ? 2003年 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 ? 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 中原点评 2003年的宏观调控重点是规范房地产市场，防止房地产泡沫，重点政策文件包括“121号文”和“18号文”，18号文将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。从调控的市场影响来看，2003年，全国商品房销售面积持续保持快速增长，带动了商品房销售价格保持稳中趋升的态势。1至11月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.80%。土地市场方面，由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，致使土地价格上涨幅度较大。从2003年121号文件拉响宏观调控警报，到2010年新国十条出台，七年来宏观调控走过了从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的路线图。 ? 2004年 ? 2004年3月8·31大限提高拿地“门槛” 调控开始 继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8·31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。 ? 2004年10月央行十年首次宣布上调存贷款利率 中国人民银行决定从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。 ? 中原点评 2004年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为，实行稳健的货币政策控制信贷规模，紧缩银根抑制部分行业过热问题。设定“8·31”土地大限，4月份实行的半年不批新增土地政策，使得土地购置和开发面积增幅在二、三季度有了明显回落。但是从市场影响来看，调控效果并不明显。2004年，房地产市场仍然保持快速增长态势，开发规模与销售价格双双高速增长。上海、北京等热点城市出现开发投资泡沫，房价增长迅速。全国商品房销售额始终保持30%以上的增长率。尤其是中部地区商品房供需两旺，房地产开发投资快速增长的同时，销售额增幅一直在60%左右。 ? 2005年 2005年3月房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面 央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。 ? 2005年3月房地产税改革深入 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。 ? 2005年3月国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条） 国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求