昆明地產宏观分析.docxVIP

2004 年昆明地产明年商业地产将呈四大发展趋势 突出社区性功能在国务院即将颁布的《城市商业网点规划条例》的影响下，2005 年的中国商业地产将呈现四大发展趋势。首先，城市社区商业将成为新亮点，一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展；其次，开发门槛与开发集中度将大幅提高，而构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题；第三，商家对商铺的需求将大幅增加，特别是外资商业对商铺的需求将会有急速上升，而商家对商业物业的选择标准将更为严格；最后，运营模式将回归理性，以租为主将成主流。刚刚过去的一年，昆明房地产市场和全国一样牛气冲天。面对成交金额和成交面积的双高走势，不少市民对２００５年昆明房价走势继续热情高涨。２００５年，昆明房价是浮是沉？各方人士众说不一。看涨派：刚性上涨因素仍然存在业内人士认为，２００４年有五大因素导致了昆明房价走势强劲，这些因素在２００５年仍然存在：一是建筑成本增加。据昆明银海房地产的负责人介绍，昆明市场上建筑用钢材价格从２００３年年初的２０００多元／吨已上涨到目前的近４０００元／吨；水泥每吨上涨了３０—５０元，这两项主要建材价格上涨使得房屋建筑造价每平方米上涨１００—２００元，一些高层建筑的造价上涨得更多。另外，由于物价的整体上涨，人工工资也在上涨。二是土地价格涨幅可观。三是市民消费能力增长。随着城市居民消费水平的提高，对住宅质量的升级愿望强烈，二手房市场和一手房市场互相带动发展，房产市场出现了“由小换大、以旧换新”的消费现象。四是由于看到房地产的升值潜力，不少手中有余钱的市民把购房作为投资的愿望强烈。五是省内其它州市和外省购房者汇入购房大军。据本月中国社会科学院发布的 2004 年中国最具投资价值的 100 个二、三线城市排名中，昆明位居第 33 位，其中，房地产投资水平为 0.21，位居第 28 位；总体潜在需求为 0.63，位居第 7 位。无独有偶，中国地产界第一盛会，即将于 12 月 3 日—5 日在上海举行的第六届中国住交会，其核心主题仍然是“城市营造”。我们居住的城市——昆明，是西南地区中心城市之一，国家历史文化名城，全市总面积 21111 平方公里，辖 5 区 1 市 8 县，其中市区面积约 98 平方公里，总人口 578 万，气候宜人，年平均气温 14.2 度，是著名的“春城”。2003 年国内生产总值 812 亿元，自 1999 年以来首次实现两位数增长，预示着昆明经济开始进入新一轮的快速增长期。当年全社会固定资产投资总额达 360 亿元，其中，房地产开发投资 68 亿元。如果说，几处前的房地产开发还仅仅停留在单纯的居住层面，那么如今，随着大规模城市建设的推进和生态城市、文化城市、旅游城市等概念的提出，房地产业的发展开始着眼于如何与现代化城市建设相匹配，开发商的职责也由提供居信空间升级到运营城市空间。城市是房地产运行的载体，房地产开发又是城市发展的重要组成部分。城市群的扩张、城市的重新定位，给房地产业带来了巨大的发展契机。在我省，随着“住在昆明”号角的吹响，新一轮城市化进程已经全面启动。昆明的房地产业有了更广阔的发展空间的同时，昆明的房地产商们也更觉得任重而道远。城市发展纳瑟姆曲线规律显示，中国高速城市化时机已到。 瑟姆曲线规律，是指当国家城市化水平达到 30%时，国家城市化将进入一个高速发展期，这要求工业化也同步发展；当国家城市化水平达到 70%左右时，便基本实现了国家现代化，城市发展的速度也将放缓。从这个世界一般规律看，中国城市化也的确步入（了一个关键时期）。现阶段的城市化主要表现为城市人口的再聚集、城市价值的重新论证、城市功能的重新定位整合及城市群的扩张等，这给房地产业发展带来新的课题。一个专业的房地产开发商应该有能力去预见城市发展的方向和未来，把握未来城市居民的消费需求，并提供与之相适应的住宅产品。因此，新的发展条件下，昆明真正呼唤的是有时代精神内核，适度超前，甚至是有国际的视野的住宅精品；因此，面对新一轮的城市化进程，昆明的房地产开发商不应该仅仅贡献于城市架构与城市空间的演变，更要懂得城市的内涵，融合城市机理，这样才能为昆明未来的发展提供一种增值的住宅产品，才能提升昆明这个城市的竞争力，才能营造好昆明这个城市。伴随着近日公园段下穿的竣工通车，隧道上方的步行街建设也正如火如荼，昨日昆明市规划设计院召开新闻发布会，介绍未来南屏步行系统建设的规划设计方案。这条全长 405 米的商业步行街，将依据“老昆明的家”为设计主题，采用“一线一核两节点”的结构体系，以营造热闹繁华的商业氛围为原则进行建设。街区将于春节前向市民开放。为全面提升昆明城市中心区整体形象，改善城市中心区交通问题，昆明市于去年 3