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景观房产研究----背景、现状与未来 崔凤军 王学峰 巨鹏 （杭州市旅游局 旅游学博士 杭州 310006；山东师范大学旅游系2000研 济南 250014; 山东师范大学旅游系1999研 济南 250014） 摘要：文章探讨了景观房产这一新事物产生的背景、缘由，分析了其特点、分类等基本 内容，并就其注意的问题以及未来发展的趋势和前景进行了有益的探索。 关键词：景观房产；旅游房产；景观设计； 旅游景观房产可以追溯到中世纪欧洲贵族的度假城堡，并在二十世纪初法国南部地中海沿岸形成雏形。旅游景观房产开始的标志则是1964年法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，它首次采取了分时销售的方式招揽客户。旅游景观房产真正的发展出现在70年代的美国，由于房产商在销售中引入了“时权”概念，刺激了消费者购买，后期并发展成了目前在欧美相当流行的“假期交换系统”。国际上“景观房产”的概念和实践在最早出现在日本。一家日本房地产公司设计建造的荷兰式建筑房产群原先是作为住宅开发的，但因具有景观效果，且所处的环境十分优美，居然成为这个地区的一个重要景观，成为游人争相前往和观光的好去处。这家公司因此将房产变为度假房产，而没有全部出售给个人。这就是最初景观房产的由来。进入20世纪90年代后期，随着中国房地产市场的逐步火热，加上旅游业的高涨，一些旅游企业特别是主题公园（如深圳华侨城）借助于旅游业发展所带来的周围地价的提高，开发了一批房地产项目（主要是酒店和部分高档住宅），销售火爆；海南在90年代初期开发的大批房地产项目因经济滑坡大量闲置，后来转向酒店用途，成为“旅游房地产”，重现生机和活力。杭州宋城集团天城房产公司在21世纪初期，依托主题公园杭州乐园成功进行了景观房产的开发，给中国的房地产业带来新的推动力量，一时之间全国上下兴起一股“景观房产”开发的风潮。“景观房产热”产生的原因何在，产生这一社会现象的经济根源是什么，究竟在“景观房产”的建设过程中有无规律可寻？笔者在对“景观房产”的建设风潮进行深思的基础上，分析研究“景观房产”的市场产生背景，并对其发展趋势进行了研究探讨。 一 “景观房产”的概念、类型与特征的基本认知 由于目前对“景观房产”这一来源于实践的概念还没有科学的界定，致使在实践中因概念过于模糊而无法为某一房产是否“景观房产”作出科学、公正的划分，因此，有必要首先了解一下“景观房产”的概念、类型与特征等基本内容。 （一）景观房产 1、景观房产的概念界定 所谓景观房产，其本初意义是：景在房群中，房群在景中，景因房群而显灵性，房群因景而凸现优美。就我国目前情况而言，虽然不少开发商努力营造房产项目的中庭环境，建设一些景观，或是在主入户门点缀一些小品，但这些都不是严格意义上的景观房产。景观房产被策划大师王志纲称为“泛地产”，而旅游业和房地产业的结合则通俗地称作“景观房产”。 因此，景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多有把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。而房产经营商在进行地块的购置时不但注重了对房产开发的禀赋景观效应的重视，同时在建筑的过程中也较为重视景观的设计，其开发的房产亦可称为“景观房产”。 2、景观房产的基本特征 ⑴总体设计，总体布局，主题鲜明，特色突出，即使是分组团开发，各组团主题也必须围绕大主题展开； ⑵景观部分占地面积至少要达到30%以上； ⑶必须具有特色的自然环境，并在自然环境的基础上加以合理建设，营造景观； ⑷要形成独特的建筑风格，即建筑本身便是一种景观，注意建筑风格和景观主题的协调性，注意建筑风格和当地风土人情即民俗的相容性。 ⑸同时楼盘占地面积至少要在200亩以上，因为只有大的土地面积，才有可能做些总体的景观布局、景观设计。 总之，景观房产更注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。大凡称得上景观房产的项目都配套有康体活动中心、泳池、酒店（或称综合会所）、医院、学校或幼儿园、游乐中心等等，还有一些景观房产还配有高尔夫球场等。同时，整个小区又是一个园林世界。 3、景观房产的类型划分 景观房产根据不同的标准，可以划分为不同的类型，如可根据产权的是否转移分为两种，一种是可以转移的，业主在购买时一同将房产产权归为己有；而另一种是则不能将产权进行转移，因此，只能购买一段时期的居住权和所有权，即分时分权度假。在实践中，目前在业界流行的一种方法是，业主购买房产，其中包括产权，同时投资开发商将其回租，按期付给业主一定的佣金，凭靠旅游开发所带来的升值潜力实现双赢，这一点尤其在旅游风景区内更为瞩目，而这正是景观房产的独特魅力之所在。 另外，还可以