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物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管理基本制度与政策精讲班第13讲讲义 内容提要和考试要求 一、内容提要 1．业主的权利 2．业主的义务 3．业主大会的组成 4．业主大会的性质 5．成立业主大会的限制和选择 6．业主大会的筹备 7．筹备业主大会的工作要求 8．业主大会的成立 9．业主大会的职责 10．召开业主大会临时会议的三种情况 11．业主大会的表决规则 12．业主委员会的性质 13．业主委员会的职责 14．业主委员会的备案 15．业主委员会委员的资格条件 16．业主委员会委员的资格终止 17．业主委员会会议的规范 18．业主大会、业主委员会的限制性要求 二、考试目的和考试要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。 （二）考试基本要求 掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。 熟悉：业主的权利和义务。 了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件。 业主大会制度、业主 第三章 物业管理的基本制度 (一) 第一节 业主大会制度 业主大会制度是《物业管理条例》规定的一项重要制度，在《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但在实践中，也存在一些问题。如有的住宅小区业主委员会与物业管理企业相互勾结，少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，导致矛盾产生。鉴于以上问题，在《条例》中，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。 一、业主 (一)业主的概念 《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。 现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 (二)业主的权利（重点） 在物业管理活动中，业主对房屋拥有所有权，享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。。 《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括： 1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4．参加业主大会会议，行使投票权 5．选举业主委员会委员，并享有被选举权 6．监督业主委员会的工作 7．监督物业管理企业履行物业服务合同 8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9．监督专项维修资金的管理和使用 10．法律、法规规定的其他权利