06第六章-房地产开发建设融资导论.ppt

第六章　房地产开发建设融资 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。 股权融资是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本，其代表着对企业的所有权。 债权融资是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获得的资金成为公司的负债，代表对企业的债权。 第一节　国内房地产企业开发建设贷款基本程序 一、房地产开发企业申请贷款的目的 房地产投资由于资金需求量巨大，资金占用时间长，客观上要求房地产企业广开筹资渠道。 第一节　国内房地产企业开发建设贷款基本程序 企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆(levcrage)提高企业权益资本利润率。“杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”，以较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的。这就是通常所谓的负债经营。 第一节　国内房地产企业开发建设贷款基本程序 财务杠杆既能起正的作用，提高企业权益资本的收益率，也能起负的作用，有时甚至导致企业亏损破产。 第一节　国内房地产企业开发建设贷款基本程序 二、银行向房地产开发企业发放贷款的类型 股本金可以来源于企业的自有资金、合资伙伴的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。 第一节　国内房地产企业开发建设贷款基本程序 第一种是“房地产开发流动资金贷款”。 第二种是“房地产开发项目贷款” 。 第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。 第一节　国内房地产企业开发建设贷款基本程序 三、银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序 第一步，企业向银行提出贷款的申请。 第二步，银行对企业进行贷款前的审查。 第三步，贷款的审批。 第四步，贷款的检查。 第二节　建设贷款制度的提出 房地产业是一个风险很大的产业，从获取土地使用权到建设房屋、经营房产，每一环节都存在许许多多的不确定性因素，特别是房地产开发的最终产品在时间和空间上都被固定在一个特定的社会和经济结构当中，而这个结构又远非开发商所能左右的。所以，作为以盈利为目的的商业银行必须只向符合社会经济发展及市场需要的项目和有较强风险承担能力的企业发放房地产建设贷款，以确保贷款本息顺利回收。 而从开发商的角度，则应该是每一个符合社会经济发展需要又有市场销路的项目都能顺利获得贷款资金。因此，理论上商业银行与开发商并不矛盾，而应在追逐利润最大化这一点上找到共同点。 图6.2　建设贷款制度运行模式 第二节　建设贷款制度的提出 建设工程抵押贷款 美国的建设工程抵押贷款也被称为临时性贷款工具（interim financing instrument），是开放式抵押贷款的一个特殊形式。该项贷款主要是在项目建设施工过程中为劳动力和建筑材料成本融资。建设工程贷款的期限一般从项目投建时开始，直到施工完成后该贷款方式被另一种更长期的融资方式所替代。 第二节　建设贷款制度的提出 申请及其条件。 借款人要获得工程建设贷款，首先要向信贷员提交工程的建设计划，包括详细说明建设的时间、地点等，以供信贷员分析。贷款机构根据土地以及在此即将开建的建筑物价值，承诺发放工程建设贷款，贷款额一般为土地与建筑物总价值的75％。 第二节　建设贷款制度的提出 贷款发放方式（pattern of disbursement）。 工程建设贷款的发放有两种基本方式。一种是设计一个资金发放计划表，借款人随着建设施工进度分期提款。 工程建设贷款的另一种发放形式要求借款人把所有分包项目的人工和材料账单递交给贷款机构，贷款机构据此支付这些费用并收取贷款利息。 第二节　建设贷款制度的提出 贷款机构保护措施（lender protection）。 由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，很多建筑融资商要求借款人即建筑商向保险公司购买竣工抵押债券，债券上要注明贷款机构为第一受益人。 第二节　建设贷款制度的提出 资金来源（sources of funds）。 建设贷款的相对短期性质是与商业银行的投资模式匹配的。商业银行是这种类型贷款的主要资金供给者。 第三节　目前我国房地产企业上市投融资分析 一、房地产业上市公司概况 目前股权融资在我国房地产金融中占比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，据房产之窗网统计，截至目前我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司约60家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28％，占我国Ａ股上市公司数的6.3％。房地产类上市公司总市值1713亿元， 流通市值613亿元。 第三节　目前我国房地产企业上市投融资分析 1992年至1994年间房地产泡沫，使得国家决定禁止房地产企业上市。 直到1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准