《2006年三门峡房地产市场调研报告.docVIP

三门峡 房地产市场调研报告 报告提纲 第一部分、峡市概况 地区人文 地区地理 远景规划 第二部分、峡市房地产市场特征 1.峡市房产整体发展概况 2.住宅地产发展现状分析 第三部分、区域市场总体分析 1.该项目所在区域概况 2.地块分析 3.竞争分析 第四部分、项目SWOT分析 1.项目基本概况 2.优势分析 3.劣势分析 4.机会分析 5.威胁分析 第五部分、调查总结及项目初步建议 第一部分、峡市概况 1.地理人文 峡市境内有许多著名的人文景观，如铸鼎原遗址群、函谷关、古陕州城、虢国墓地、仰韶村遗址、周桓王陵遗址等，作为重要的旅游城市，人文底蕴深厚。 2.地理特征 峡市位于河南省西部，东北接洛阳市新安县、东临洛阳市宜阳县和洛宁县；东南邻壤洛阳市栾川县；南同南阳市西峡县为邻；西南与陕西省商洛地区洛南县、丹凤县、商南县相连；西和陕西省渭南市潼关县共界；北隔黄河和山西省运城市芮城县、平陆县、垣曲县相望。 峡市东西横距153公里，南北宽132公里，总面积10496平方公里。辖“一区、两市、三县”：湖滨区、义马市、灵宝市、渑池县、陕县、卢氏县，总人口219万。 3.远景规划 ——着力发展五大产业基地。围绕五大产业基地建设，强力推进重大项目建设，进一步延伸产业链条，提升产业整体实力。 ——抓好重大工业项目建设，大力推进天元铝业电解铝迁建项目、300万吨煤制油项目、灵宝林纸一体化项目；确保开曼氧化铝三期、东方希望氧化铝二期、戴卡轮毂二期等一批项目在年内建成投产。 ——选择培育高新技术产业，重点建设渑池仰韶生化酶制剂扩建、金渠集团年产10吨金盐、豫西药业300万只盐酸纳美芬注射液等项目。 ??——加快形成产业聚集发展。要按照走新型工业化道路的要求，强化资源整合，聚集生产要素，打造特色产业经济圈和工业园区，逐步实现工业结构多元化、产业层次高级化、产品加工深度化、企业发展集群化，推动经济增长方式的根本转变。 ?——大力发展循环经济，从资源开采、生产消耗、废弃物回收等环节，加快推进资源的综合利用，形成“资源合理开采—综合利用—清洁生产—废弃物回收再生”的生态型循环经济模式。 第二部分、峡市房地产市场特征 一、峡市房产整体发展概况 通过调查我们发现,目前本市的房产市场具有以下特点： ◎房产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段，房产开发商品化程度低； ◎房地产市场还缺乏规范的市场化运作的体制及环境，规模化的市场尚未形成； ◎整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平落后； ◎单位建设、私人建房、定向开发普遍存在，房地产市场化的程度较弱，并且在售楼盘不多； ◎二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。 二、住宅地产发展现状分析 从整个峡市房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。 依据调查显示，目前峡市房产品质逐步提升，具有代表性的有：天盛御景、建业新天地、新天域、永兴花园等。下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握峡市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。 1、代表性楼盘概况 规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段； 产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足； 开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。 2、代表楼盘对比 根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。 ⑴天盛御景 ——项目导读：该项目于2006年10月份正式进入市场，项目位于大岭路与崤山路交汇处，由深圳市华彦地产全程代理，深圳中信建筑设计，香港富润物业提供管理服务，是目前三门峡市市场化运作项目的典范。 ——项目定位：三门峡人上层生活的坐标，一座园林化的社区； ——项目规模：总占地50余亩，总建筑面积6万平方米；建筑共有10个单元，分别由11+1、16、17层的小高层及部分两层临街商业裙楼组成。 ——建筑特色：简洁、现代的建筑风格； ——工程进度：06年10月份进入市场以来，截至目前将近半年时间，目前工程进度进行至2层； ——销售情况：目前销售率排号率接近70%，计划于07年5