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核查清单 公司 要看组织结构图区分是外商投资企业还是外商再投资企业 以下房地产业属于限制外商投资项目，如果外商投资企业再投资的企业从事的是下面的项目开发或行业，那么它仍需取得商务部门（外经贸部门）的批复、批准证书；但如果是普通住宅的开发等，则其只需取得工商执照（执照上会加注外商投资企业再投资）： 　　1. 土地成片开发（限于合资、合作）　　2. 高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营　　3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司 公司注册地主管工商行政管理局出具的、截止日期为2010年11月18日或之后的，盖有“工商档案查询专用章”的《公司注册登记资料查询单》/《公司变更登记情况查询单》。 重点核查：1)公司现有股东是谁，持股比例情况； 2）公司股权是否有质押或冻结情况 3)是否通过2010年年检 4）注册资金是否全部实缴完毕 5)其他需特别事项 公司最新的、盖有2010年度年检章的营业执照。 核查：1)是否年检 2)是否在经营期限内3)如果是外商投资企业再投资，营业执照上应该有标注。 公司是外商投资企业或台港澳侨投资企业，还请提供以下资料： 1.3.1 最新的外商投资企业/台港澳侨投资企业批准证书; 1.3.2 审批部门颁发的最近一次批复 1.3.3 外汇登记卡复印件及打印出来的外汇登记卡中“基本信息登记”部分； 1.3.4 最新合资、合作合同及其附件和修改（如适用）。 核查：1)批准证书是否反映了公司描述的股东持股情况 2)审批部门（外经贸或者商务部门）批复所批示的变更是否有特别值得关注的 3)外汇登记信息是否反映了股东持股、投资情况等，如果公司基本情况有变更，外汇登记是否作了相应变更。 4)合资、合作合同是否有不符合法律要求的约定，是否每次变更都取得了批复，结合注册资本缴纳情况，看是否按照约定缴纳出资。 请说明，股东所持公司的股权是否存在被设定质押、信托(包括名义投资人与实际投资人之间协议委托持股)、被有关司法及行政机关扣押、冻结的情况，如是，请提供相关的协议或文件、批准与登记文件、司法及行政机关扣押或冻结文件。 请提供，任何界定或限制公司股东权利(包括对投票权或宣布或支付股息的任何限制)的协议或文件。 核查：如果公司有股权质押、冻结、权利限制等情形，要作为问题写出。 公司最新的章程（如体现公司最新现状的章程采用的是对以往章程做出“章程修正案”的方式，请提供最初的章程和历次章程修正案）。 核查：是否符合法律规定，是否反映了公司最新情况（股东、资本、经营范围等）。 请说明，公司是否正在或即将进行清算、托管、破产或注销，如是，则请提供，相关公司董事会和股东会决议、公告文件、工商登记机关或法院文件。 核查：如果有这些情况，要先作为问题写出。 有关特殊行业行为的政府批复、证书、许可或备案（包括但不限于房地产开发资质证书、物业管理企业资质证、外商投资房地产业备案表） 核查：根据公司的经营范围判断需要何种资质，如果没有，要作为问题写出。 公司税务登记证（国、地税） 核查：证书是否齐全、登记的信息是否准确 公司最近一次验资报告 核查：注册资本是否缴齐，缴纳期限是否跟合资合同约定吻合。 请说明，任何有关或涉及公司的已经发生的、正在进行的或已有明显迹象表明可能要发生全部的重大诉讼、仲裁、行政处罚或者行政复议情况，并提供相关文件，如起诉书、诉讼受理文件、法院判决与裁决、仲裁申请书、仲裁受理文件、仲裁机构裁决、行政处罚决定、罚款缴纳收据或凭证 核查：如果有诉讼、仲裁，我们要求的文件是否齐全；对于诉讼、仲裁要作为问题描述基本信息，包括诉讼各方、简要的理由及诉讼请求、目前所处阶段和执行情况；对于处罚，描述处罚原因及金额。 房产和土地 核查：所有的证照登记的所有人、使用人、项目单位等应该与所查公司名称一致 土地使用权 拥有的土地使用权汇总表 核查：根据汇总表核实证照是否提供齐全。 发展改革部门出具的立项审批批复 核查：立项批复所描述的项目是否能与其他证照描述的项目相对应，投资额度是否与审批级别相吻合，是否还在有效期内。如果提供的只是备案表，要确认在当地此类项目是否仅需备案即可。 请说明，是否通过招拍挂程序取得该宗土地，如是，则请提供，与出让人签订的成交确认书、或其他招拍挂证明文件 核查：如果是经营性土地（比如用于商业写字楼、商场、公寓、别墅、普通住宅等），应该是通过公开市场招拍挂取得，确认是否有相关证明进行了招拍挂手续的文件，文件描述的内容与最终签订的出让合同等是否一致。 国有土地使用权出让合同/转让合同以及相关补充协议 核查：1)看土地出让金金额，对应凭证看是否缴齐 2)看合同约定的开工时间，确认是否在相应时间之前已经取得施工许可证开始施工 3)土地面积、用途是否与拿到的土地证一致