新国八条与房产税新政程序.doc

从新政调控来看2011年地产走势 一、2011年会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，并明确住宅限购，而商业地产不受约束；况且上半年的加息也可能持续进行的；商业地产投资对于老百姓而言相对陌生，成熟的投资市场尚未形成，但随着诸多投资者对商业地产渐渐关注。以上因素务必会将一些住宅市场投资份额转向更加专业的商业领域。 二、2011年地产调控是上半年紧下半年松，楼市到年底时将继而转旺。今年政府对地产调控的目的，就是通过全面监管适度抑制投机行为，把地产市场回归到正常的刚需消费市场中，通过抑制流动资金量和限量购房消费来平稳住房价。估计今年的中国地产能渐渐进入平稳的市场中，到年底适度放松调控时，房价因市场尚存在刚性需要量大的影响，可有一些回涨。 ??三、2011年的房开公司策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展。今年上半年，地产业所承受的资金压力是渐渐增大了。那么，今年地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局的情形下，房开公司的策略应是适当收缩扩张的力度并苦练内功、创新发展；也可在一二线重点城市收缩后向刚性需求占主导地位的三四线城市迈进，三四线城市无论是如何调控，仍然是今年地产业的持续增长点。 ? 四、2011年三线或以下城市的住房市场需求依然旺盛、房价持续上升。由于今年上半年极可能是加息密集，楼市就会进入资金从紧期，加上限购，必导致去年投机成份较重的一二线重点城市房价会有些下降微调，而三线或以下城市的住房市场需求量虽有减少，但受其刚性需求量大的作用、其销售量还会持续增长、房价也可保持或继续在上升通道中。 ?五、经调控“达成理性”后的楼市房价还是会持续上涨的。去冬今春，政府对地产监管的目标是通过抑制不合理需求实现市场转型，不是直接打压合理的房价，限购也是临时的。现阶段来说，市场住房刚性需求还是很大的，虽在地产调整转型期房价不会全面回涨，但调控一放松肯定会产生全面回涨。总之，地产市场回归理性后，房价还是要慢涨的，不涨就是失去了市场方向。（作者：金承龙） 合富辉煌：新国八条与房产税新政解读 提要：限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长；限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长。”中央与地方的博弈，过去地方政府对中央政策的执行力度大打折扣，问责机制能否落实是关键，但地方政府的压力无疑是增加。 　　2011年1月26日、27日两天内两大调控政策相继出台，政策出台背景为何，将如何影响房地产市场？ 　　一、政策出台背景 　　经济转型需防止房地产投资过热 　　2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。 　　2010年11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。 　　全国土地市场持续升温 　　2010年12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。 9.29政策逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖 　　2010年9.29新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放。2011年初银行放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿。而首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市。 　　随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市。部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响。 　　自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。 二、新政影响研判 　　价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅 　　“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。” 　　“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。 　　广州市2011年无论经济还是人均收入增长目标均为11%左右，预计广州市政府制定的“价格目标”会有10-15%左右的涨幅。 　　地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期；若指标定得较低