购买商品房过程中的风险与防范..doc

购买商品房过程中的风险与防范. 内容摘要：《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布已近十年，我国的房地产业呈现出繁荣的景象，房地产业迅猛发展。人民群众的居住条件得到了改善和提高，同时房地产业的崛起也促进国民经济的增长。然而，由于规范房地产业的法律，法规很不健全，房地产开发企业凭借其经济实力和在商品房交易过程中的优势地位，侵害消费者权益的案件时有发生，消费者在商品房购买过程中的利益得不到充分的保护。并且消费者大都是普通的购买人群，对相关的商品房的法律、法规不了解且缺乏专业知识，其处于交易中的弱势地位，很难会主动保护自己的合法权益。笔者就消费者在购买商品房的过程中应注意的一般风险及其防范提出本人的肤浅认识，以便能给消费者提供一些帮助。 关键词：购买nbsp;nbsp; 商品房nbsp;nbsp; 风险nbsp;nbsp; 防范 近年来，我国的房地产业突飞猛进地发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业不仅促进了国民经济的迅速增长，而且大大改善了人民群众的居住条件，为人民群众的安居乐业提供了基本的保障。但是由于我国房地产方面的法律、法规尚不完善，对消费者保护的法律亦不健全，商品房交易过程中房地产开发企业凭借其经济、技术等各方面的实力，往往处于主动地位；而购房者却总是处于弱势的地位，购房者缺乏对相关法律和专业知识的了解，在交易过程中其合法权益经常受到侵害。有的房地产开发企业为追求高额的利润，往往会凭借其优势的地位，在商品房的交易过程中通过各种手段和方式对购房者进行欺骗、隐瞒各种事实情况，达到其经济目的。房地产开发企业的这种行为，严重损害了购买者的合法权益和正常的社会经济秩序，造成社会矛盾的激化。所以，购房者在购房过程中一定要小心谨慎，以免自己的合法权益被侵害。 下面将就购买商品房的过程中可能遇到的一般风险进行论述，并提供相应的解决办法。 一、要认真审查商品房销售者的资格、条件，防患于未然 商品房的销售①包括商品房的预售和商品房的现售两种方式。商品房预售（俗成“卖楼花”）是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。现在的房地产开发企业为了融通资金，往往都进行商品房预售行为。依照《中华人民共和国城市房地产管理》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开发企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。该五证的取得是房地产开发企业进行房地产开发和预售应具有的条件。而房地产管理审批过程中仍存在一些问题，对该五证的审批非一个部门负责完成。各个部门在审批过程中不能有机地协调合作，致使有的房地产开发企业在未取得五证的情况下就进行商品房的预售，在以后无法取得五证和审批手续的情况下，最终导致购房人的合法权益受到侵害，购房人的合同目的也无法达到。作为购房者为了使自己的合法权益不受侵害，在与开发商签订预售合同前，应当审查开发商的手续是否齐全，并应查看所有的原件，将证件的编号记载于预售合同。以便产生纠纷后能得到妥善的解决，维护自己的合法权益。 购房者在预售商品房的过程中应尽可能了解房地产开发企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开发企业与其签订合同，由于预售商品房的标的是尚未现实存在的，这对购房者来说，面临的风险更大，如果房地产开发企业的资质不合格，无资金实力、无信誉，购房者预购的标的物可能就建不成，购房者购房的目的也就无法实现，所造成的损失可能就无法得到弥补。 商品房现售是指房地产开发企业将其开发竣工的房屋销售给购房人，购房人支付价款并取得房屋所有权的行为。在商品房的销售过程中，开发企业为了高价、快速出售房屋，其往往对购房人做出各种口头承诺，以便将房屋销售出去，购房者由于没有相关的法律专业知识，不认真进行审查开发企业的承诺就与其签订合同，结果是权益受到侵害也无法用法律的手段维护自己的利益，为避免该风险的发生，购房者应实地对要购买的房屋及相关的设施进行检查，对房地产开发企业承诺的对自己至关重要的事项要求写进合同中，以便在发生纠纷后有证据。同时在签订合同时应对合同的条款进行认真审查，最好是请法律人士为自己把关，以免掉进开发企业在合同中设置各种陷阱。 由于房地产开发企业在商品房交易过程中的优势地位，国家越来越注重对处于劣势地位购房者的保护，制订了许多保护购房者的法律、法规及解释，购房者在购房时最好先向专业的法律人士进行咨询、了解，以便从各个方面了解签订合同时应注意的问题。2003年6