货币政策在房地产调控中的不确定性..docVIP

货币政策在房地产调控中的不确定性. 一、住房需求与货币政策 nbsp; 　　(一)住房需求与实体经济 nbsp; 　　1.经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化。按购房主体可分为国外需求、本地需求和外来需求；按购房动机与目的可分为自住需求和投资需求，自住房需求还可细分为因拆迁、结婚离婚、家庭小型化、进城务工、为子女上学、就业形成的刚性需求和收入水平提高带来的改善型需求等(见表1)。 nbsp; nbsp; 　　2.收入增长与住房需求。从对住宅需求的细分可以看到，中国住宅市场正处在一个改善性需求和刚性需求的集中释放期，其中，改善性需求的增长主要来自中国经济的高速增长和城镇居民收入的增长。自1999年以来，中国经济进入新一轮持续强劲增长周期，GDP年均增长率9.4%，人均可支配收入年均增长率9.6%，这为人们改善居住条件，卖旧房、买新房奠定了基础。 nbsp; 　　3.城市化、婴儿潮与住房需求。1978年改革之初，中国城镇人口占总人口的比重只有18%，到2007年达到44.9%，城市化率年均增长0.89个百分点，而近10年城市化进程加快，年均增加1.4个百分点，这意味着每年新增城市人口近2000万。这种大规模的人口迁移是世界上任何国家城市化中所未曾有过的，由此诱发的刚性需求也是显而易见的。 nbsp; 　　4.除人口数量外，人口结构也是影响需求的重要因素。自建国以来，我国共出现了三次“婴儿潮”，1963～1974年第二次“婴儿潮”和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”，使得未来15年我国25～35岁和35～45岁人口占比重上升，当这些年轻人步入成家立业年龄，购房就成了必然的选择，将进一步加大住房的刚性需求。 nbsp; 　　5.资产升值与住房需求。更值得人们关注的是，城市化和人口结构变化带来的不仅是自住性住房需求，还有投资需求。其实，住宅兼有消费与投资的双重属性，自住性购房也是一种投资。多年来城市化中大量的政府债券、财政支出和银行贷款投向了土地和市政基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市化相关资产的升值。土地从无偿到有偿，从协议价到招拍挂价，土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007年土地交易价格年均增幅为8.8%，此间，商品住宅价格年均增幅为7.1%。资产升值向人们注入了靠资产致富的理念。改革前人们只有可出售的人力资产，如今有了房产，以此为抵押就可以从银行获得贷款，扩大当期消费或购买更多的实物资产，从中获取收益。资产升值、扩大财产收益进一步刺激了住房需求。 nbsp; 　　6.高储蓄率与住房需求。依据莫迪尼亚尼的生命周期理论，当一个经济体的人口从青年为主变成以中年为主，它的储蓄率就倾向于上升，当一个经济体从中年人走向老龄化，如发达国家65岁老龄人口占总人口的比例：美国为12.3%；欧盟为16.3%；日本为17.2%，它的储蓄率趋于下降。中国正处在“人口红利”期，劳动适龄人口比重正处在前所未有的高位，使得经济中进行储蓄人群的比重增加(见表2)，而社会福利制度不健全；自我养老模式为主进一步提升了中国的储蓄率。高储蓄率不仅为国家经济发展、扩大生产、增加就业提供了充足的资本，也为百姓投资理财，提高财产性收入的比重奠定了基础。而住房投资诱人之处在于：一是收益率高于一般投资品，特别是在通货膨胀时期，房地产有水涨船高的特点，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险；二是在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然政府推出5年内对房屋交易全额征收营业税、开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。据相关统计显示，广东、浙江、北京、上海、江苏和福建居民财产性收入在全国名列前茅，其中，房屋出租收入均占较大比重，甚至高于股息、红利、利息和其他投资。 nbsp; nbsp; 　　与此同理，外资青睐于房地产投资，除人民币升值的因素外，更看重的也是房地产投资收益率高、持有成本低和分散风险等比较优势，及支撑房地产业长远发展的中国经济。很显然，现阶段旺盛且多元化的住房需求主要发端于中国的实体经济、其特定的发展阶段和诱发资产价格膨胀的制度因素，这与发达国家人口老龄化、城市化后趋于饱和的房地产市场，过热的住房需求多来自金融产品创新、融资的便利(如次级抵押贷款、零首付、房屋产权贷款及与房产挂钩的消费信贷等)和税收激励等是有质的区别的。 nbsp; 　　(二)住房需求与银行信贷 1nbsp; 　　从理论上讲，房产价值高，资金投入大，居民购房离不开信贷的支持。美国人购房80%以上需要银行贷款，可中国的老百姓借钱买房只是近10年的事