十一经路写楼分析2012.10.26.ppt

经 纬 大 厦 项 目 市 场 简 析 目 录 1 5 2 3 6 经纬大厦区域概况 周边竞品写字楼概况 周边市场分析 经纬大厦SWOT分析 经纬大厦项目概况 4 周边竞品写字楼要点 经 纬 大 厦 项 目 背 景 1 经纬大厦项目概况 经纬大厦由中国银行天津分行建造，于1999 年5月正式使用，由于近期河西区友谊路新楼 已竣工，中国银行天津分行已全部搬迁至新楼， 经纬大厦除一二层中国银行河东支行使用外其 余部分已空置。 1 经纬大厦项目概况 经 纬 大 厦 地 理 位 置 经纬大厦地处天津河东区十一经路59号，北临十一经路东接津塘公路。本项目位于城市交通主干线上，距离十一经路里交桥100米左右，是天津机场、经济开发区的必经之路，交通便利快捷，周边生活教育、金融、商务、休闲等配套齐全成熟，与小白楼中心商业圈和解放北路金融街一桥之隔。 1 经纬大厦项目概况 经 纬 大 厦 基 础 数 据 经纬大厦高：地上共25层，地下两层 电梯配置：四部电梯 建设单位：中国银行天津分行 竣工时间：1999年5月 层高： 目测2.4米左右 建筑结构：核心筒结构 单层面积层：目测1600平米左右 2 经纬大厦项目概况 经 纬 大 厦 周 边 交 通 陆路交通：紧邻津塘公路、十一经路立交桥、津滨大道等天津市重点规划的交通路网，通达便捷前往市中心、开发区及机场等市内的各个位置。 地铁9号线：天津地铁9号线的全线投入运营实现了与地铁2、3号线的零距离换乘，使开发区与市区紧密链接。 公交站点：大光明桥站(十一经路上)：600路、613路、643路、651路、673路、840路、842路、866路、871路、963路、机场巴士4路、校线1路 2 经纬大厦区域概况 河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平 方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是 市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地,按照天津市2010年“一主两副”空间布局规划、“金贸河东”功能定位，重点建设一个市级中心、三条经济发展带、六个功能区，重点发展六大产业，形成以现代服务业为主的产业结构体系。整合十一经路资源，大力发展金融服务业和总部经济，形成十一经路金融服务业聚集区。 区 域 概 述 2 区域概况 五区三带区位图 2 区域概况 区 域 概 述 天津南站商务区 十一经路至新开路金融商务区 六纬路商务商业发展带 河东区重点打造规划中的五区三带，经纬大厦所在的十一经路区域占有两区一带 2 区域概况 天 津 南 站 商 务 区 区域概况 2 十 一 经 路 至 新 开 路 金 融 商 务 发 展 带 2 区域概况 六 纬 路 商 务 商 业 发 展 带 3 周边竞品项目概况 经纬大厦周边重点写字楼基础数据 3 周边竞品项目概况 万 隆 太 平 洋 大 厦 万隆太平洋大厦为销售型物业，1-2层为商业（目前太平洋保险、农业银行等商家租用）3-5层为开发商自用，14层至20层为太平洋保险整体购买，（6-12层）散售，销售面积集中在60平米-150平米，该楼设施陈旧电梯等候时间过长，车位使用非常紧张，吸引的租户集中在国内私营小企业，楼内杂乱无序，物业管理水平有限。 3 周边竞品项目概况 天 星 河 畔 大 厦 天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高。该楼1-5层为商业（目前有东方之珠、登瀛楼餐饮等商家租用因大光明桥的扩建改造对其商业造成极大影响），6至40层写字楼，高区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层购买，中底区散售面积集中在60-120。该楼的客群超过80%为货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该楼的整体建造及物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、层高都已接近甲级写字楼的配置。 3 鼎 泰 大 厦 鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，1-5层为商业（因十经路立交桥的影响至今未能找到合适商家租用），6至20层为销售型写字楼，面积集中在56-110平米，室内有独立卫生间，21至32层为住宅型公寓，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米11000远，购买及租赁客户以中小企业为主。该楼在建造上有一设计缺陷，层高局部不到2米，虽然该楼竣工时间不长，但整体感觉不到任何新意。 周边竞品项目概况 3 周边竞品项目概况 三 联 大 厦 万 泰 大 厦 三联大厦与万泰大厦为子母楼，高楼为三联大厦，矮楼为万泰大厦，均由三联集团开发建造。三联大厦为销售型物业，1-5层为商业（已全部租售完毕），该楼整体销售多以整层客户为目标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散售面积集中在100左右，散售部分客群比较多样，多以中小企业