浅谈透过两次房贷危机看美国房地产金融市场的演变..doc

浅谈透过两次房贷危机看美国房地产金融市场的演变. 　　[论文关键词] 储贷危机 次贷危机 　　[论文摘要]上世纪80年代美国爆发了储贷协会危机，造成了许多银行尤其是储贷协会的大量破产与倒闭。自2007年6月以来美国又爆发了次贷危机，并引起了世界范围内金融市场的剧烈动荡。这两次金融危机都根植于美国房贷市场，并最终迅速向金融市场蔓延。鉴于我国目前房地产信贷市场存在的问题，我们应该吸取美国在这方面的教训，从中得到一些启示并借以反思我国在房地产市场发展方面存在的金融风险。本文分别分析了储贷危机和次贷危机的产生的背景、原因、后果，并对比分析了这两次房贷危机的异同点，并在此基础上得出一些改善我国房地产市场运行状况，降低房贷风险的启示。 　　一、储贷危机 　　上世纪70年代，国际贸易的发展使国际金融业务日显重要。随着布雷顿森林体系的崩溃，美元与黄金脱钩。这使浮动利率机制代替了固定汇率制。随着欧洲美元的发展，石油涨价，美国的通货膨胀上升，名义利率高涨。为了控制70年代后期美国国内逐步失控的通货膨胀，美联储于1979年10月决定不息以经济衰退为代价，大幅度提高联邦基准利率，同时货币政策委员会开始实施严厉的货币紧缩政策。在70年代银行业资产回报率约为0.7%,投资回报率大约为10%,而到80年代这两个指标分别下降为0.1%和1%。高通胀和高利率给银行业以沉重的打击。在银行经营难以为继的情况下，银行监管者采取了宽容的政策，没有及时处理问题银行的风险，结果大批银行破产或倒闭，造成了巨大的损失。美国80年代、90年代初银行业的破产状况见下表： 　　其中，美国的储贷机构受到了最直接和最严重的冲击。美国储贷协会（Savings andloan Associations,Samp;Ls）是一种互助合作性质的，近似于商业银行的小型非银行金融机构，主要业务是吸收社员的储蓄并为社员购买住房提供贷款。在业务操作上，这些机构靠吸收期限相对较短的定期存款来筹集资金，发放长期、固定利率的住房抵押贷款。从30年代到60年代，美国通过“Q条例”（一是限制商业银行对支票存款支付利息；二是限制金融机构提高存款利率），实行严格的利率管制，利率相当稳定，所以这期间Samp;Ls的经营正常，收益曲线总是向上倾斜的。然而，在20世纪70年代美国利率市场化以及取消利率管制Q条例的影响下，储贷协会的长期固定利率抵押贷款，出现了严重的资产负债期限和利率不匹配现象。因此，在利率上升和金融创新加剧竞争下，储贷协会筹资的成本大幅上升，而房贷却因采用固定利eny,d率不能够随市场利率调高相应地提高，因而出现利率逆差。 　　为帮助储贷协会渡过难关，1982年的《储蓄机构法案》放松了对其的管制，扩大了它的经营权限，进一步消除了储蓄机构与银行之间的界限。然而给予储贷协会较多的自由反而使其陷入了投机性的深渊，受高风险迅速增长的战略的影响，储贷协会将其资产的40%用于商业住房贷款，30%用于消费贷款，其余30%用于租赁、购买垃圾债券或直接投资于房地产和购买股票，使得许多储贷协会出现了事实上的资不抵债，1982年近50%的储贷协会丧失偿付能力，其中80%面临亏损，挤兑风潮迅速蔓延。美国联邦存款保险公司用尽了所有的存款保险基金，最后不得不向财政借款约1500亿美元，并改革存款保险体系才渡过危机。 　　通过以上分析可看出，在初级的房地产金融体系中，大量的资产通过资产的证券化贷款的形式存留在银行体系中，形成了银行的表内业务，这种运作模式使银行体系面临着两大风险：一是利率信用风险，即当市场利率大幅上升时，银行的直接筹资成本上升，在Q条例实施的时候，银行实行固定的7年或30按揭贷款利息，这使银行面临利率逆差的风险；在金融机构贷款利率取消限制后，随着市场利率的提高，借款人违约风险也不断增加，贷款损失上升。二是按揭抵押贷款抵押物的贬值和流动性风险，储贷危机时这部分风险银行完全没有估计，所以这次危机使得美国的银行体系受到的打击最大。针对上述两大风险，美国的银行体系也采取了相应的措施。在储贷危机发生过程中，开始大量使用可调息按揭贷款利率，即标准化利率，把利率信用风险从银行机构直接转移给了贷款者。同时为了减少在贷款过程中积累的流动性风险和抵押品贬值风险，银行剥离了大量的按揭贷款，使得自己在表内持有的按揭贷款数降到可以承受的程度之内。在储贷危机之前，美国的银行体系所持有的按揭贷款占全部按揭贷款的比例高达70%，93年时这一比例降到约30%，目前也基本保持在30%左右（见图1）。剥离的按揭贷款被华尔街通过现代化的资产证券化手段打包、分级、再信用增级，变成了一个标准化的流动性极高的产品，最后再买给各种投资者（见图2）。无论是最初的抵押贷款支持证券（MBS），到后来