五角场商业发展剖析.doc

五角场商业发展 调研目的：了解五角场商业发展模式和区位问题 调研内容：五角场部分商家的基本情况 调研时间：2015年9月18日 调研地点：五角场商圈---万达广场 前 言 就在上世纪30年代，当时新成立的国民政府拟定了开发江湾、建设“大上海”的规划，并且由美国规划专家和中国设计师一起设计了“五角场”的构成：用三条马 路———黄兴路、其美路(今四平路)和翔殷西路(今邯郸路)分别接通杨浦、虹口和闸北；用两条马路：翔殷路、淞沪路通向“大上海”腹地———江湾地区的东 部；五条放射主道之间，各有横向的马路加以联结，如同蜘蛛网一样，结成密度平均的“棋盘状”道路网络。根据当时的设想，五角场将成为中华民国的“第二首 都”(经济首都)。在民国31年，大成堂中药店在邯郸路开业；到民国34年淞沪路有烟杂店3家，饭店、点心店10余家。 五角场地区的路名，颇能体现当时的“大上海计划”。按照计划，当时总共将构筑11条“中”字打头的马路，10条“华”字马路，5条“民”字马路，10条 “国”字马路，9条“上”字马路，13条“海”字马路，15条“市”字马路，12条“政”字马路和8条“府”字马路，组合起来正是“中华民国上海市政 府”9个字。 1978年后，随着改革开放，地区人流量增多，1987年后，环岛周围的社会“三产”发展，至1990年底，共有商店53家。商业面积11287平方米，资金741.93万元，从业人员1531人。 但是，改革开放并没有给五角场带来应有的繁荣，甚至直至20世纪末期，站在五角场中心位置，放眼望去，房屋布局依旧 杂乱，车流、人流喧闹不堪，而踏入附近的店铺商场，也只是充斥着大量的中低档商品，大同小异，鱼龙混杂。曾经的五角场，就是老上海眼中的苏州河以北“下只 角”地区的一块标识。 随着被定位为上海城市副中心，五角场拥有了新的梦想：打造历史与时代有机交融、知识与产业联动发展，以科教服务为特 色的智慧型城市副中心；分担上海市中央商务区的公共服务功能，并服务于东北部地区。 “智慧”两字诠释了五角场“今生”的追求：借助人才、科研、知识密集的优势，将城区功能重新定义为“高科技产业”，并以“创智”为名展开布局，致力于将五 角场建成一个具备科技、产权、信息交换功能的市场。五角场的新生，意味着“下只角”这样的称呼将一去不复返。 如今的五角场，不仅是上海的十大商业中心之一，四大城市副中心之一，至2010年底商业体量也已经完全超越徐家汇。五角场不断兴起的各类高档商务楼，也使得它将成为上海下一个CBD中心。 目 录 范围规划设计 1.1.南部地块 1.2.中部地块 1.3.北部地块 商业蝶变 2.1.五大通途 2.2.地下空间 2.2.1.直达 2.2.2.连接 2.2.3.贯通 2.3.休闲美食 交通设施 3.1.居住环境 3.2.北部核心 3.3.乘车指南 商业项目 4.1.万达广场 五角场商业现状、前景发展 结论 上海五角场商圈研究：五角场商圈位于上海东北角杨浦区五角场板块，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、沪松路五条发散性主干道交汇处为核心，向四周散开。 图1五角场商圈（大） 图2 五角场商圈（小） 五角场商圈内的商业类型以购物中心和商业街为主，商业业态以零售、休闲娱乐、餐饮为主。 周边产业分布： 医院 小学 中学 大学 体育中心 肺科医院 复旦小学 复旦附中 上海财经大学 复旦体育馆 黄兴医院 六一小学 同济附中 复旦大学 江湾体育场 上海华都医院 政立路第二小学 同济大学 五角场小学 五角场区域北面为新江湾城居住区；周边有复旦大学，财经大学，同济大学，第二军医大学，体育学院，空军政治学院等十余所高校、部队；区域内还同济大学科技园区以及复旦大学科技学区形成现代服务业聚集区，第二军医大学附属长海医院；新落地的创智天地、沪东金融大厦、财富国际广场等写字楼项目；正在建造中的九隆坊等写字楼都为五角场的客源提供了保证。 一、范围规划设计 地块名称 规划设计 占地面积 南部地块 上海十大市级商业中心之一、科教商务区；环岛商业商务区 规划占地面积0.96平方公里，总建筑面积达到140万平方米 中部地块 知识创新中央社区，由4个主要功能区组成，分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育场”与“创智天地科技园”；知识创新区中央社区 规划占地面积0.86平方公里，总建筑面积超过100万平方米 北部地块 高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等入驻其中；知识商务中心 规划占地面积1.29平方公里，总建筑面积达250万平方米