濟南市高新区凤山路地块市场分析拿地研究.docVIP

凤山南路地块市场分析 一、项目地块基本情况 1、项目区位 该宗地位于济南市历城区，南至凤山南路，北至兴港路。属于济南市东部新区--奥体文博片区的边缘地区。 2、项目指标及宗地现状 该宗地为国有土地，规划条件范围内规划建设用地住宅性质共计70.09亩，学校用地共计37.5亩。目前该宗地属于完成基础设施配套，场地内达到开工条件的净地。 宗地规划指标： 序号 用地性质 用地面积(万㎡) 容积率 建筑密度 (%) 绿地率 (%) 1 住宅地块A 4.67 3.0 18 35 2 公建地块X 2.50 普教设施 二、市场研究 1、区域土地市场 2013年区域土地成交5块，成交面积在4万-7万㎡，无大型地块成交，楼板成交价格在1500-4200元/㎡。 土地名称 总用地面积(㎡) 地上总建面积(㎡) 地上容积率 土地属性 成交总价(万元) 楼板价(元/㎡) 每亩地价(元/亩) 开发商 （2013-G053） 52027.5 83244 1.6 住宅 35160 4223.73 4505332 济南中海地产有限公司 （2013-G052） 49855.8 149567 3 住宅 56640 3786.92 7573881 济南中海地产有限公司 （2013-G006） 61614.4 184843 3 住宅 28650 1549.96 3099940 山东天齐房地产开发有限公司 （2013-G005） 15188 91128 6 商业 13670 1500.09 6000381 山东天泰置业有限公司 （2013-G004） 74406 200896 2.7 住宅 36273 1805.56 3250023 山东天泰置业有限公司 2、区域市场情况 该区域市场项目以20-40万㎡的中小型楼盘为主，成交价格在7500-8200元之间，产品面积以85-140㎡户型为主。 项目 规模 销售情况 产品情况 成交价格 （元/㎡） 土地情况 中建凤·栖地 占地15.5万㎡；建面41.8万㎡ 2012年6-12月完成业绩5.2亿，2013年1-8月份完成业绩4.87亿 毛坯；主力户型90-140㎡ 7000-7300 2011年成交 地价245万/亩 楼板价1361元/㎡ 百替·御园华府 占地4.6万㎡，总建面8.3万㎡ 2012年10-12月完成业绩0.16亿元，2013年1-8月完成0.86亿元 毛坯；主力户型105-140㎡ 7500-7800 2009年成交 地价448万/亩 楼板价3740元/㎡ 三庆·城市主人 占地7.17万㎡；地上建面20万㎡ / 户型为91-108㎡两室，120-146㎡三室，186-220㎡四室 8200-8500 2011年成交 地价290万/亩 楼板价1554元/㎡ 国华印象 占地17.9万平米；建面34万㎡ 2012年6-12月完成业绩1.65亿；2013年1-8月完成1.52亿 毛坯；主力户型100-140㎡ 8000-8200 2008年成交 地价200万/亩 楼板价2140元/㎡ 万科天泰·金域国际 占地24万㎡，建面72万㎡ 2012年11-12月完成业绩1.35亿元；2013年1-8月份完成4.86亿 毛坯；主力户型83-126㎡ 10000-11000 2011年成交 地价370万/亩 楼板价1851元/㎡ 恒生伴山 占地面积5.06万平方米，总建面17万㎡ 2012年以平价跑量策略，实现销售额5.8亿元。13年受房源限制，销售额1.35亿元。 毛坯，主力户型80-130㎡ 7500-7700 2009年成交 地价467万/亩 楼板价2922元/㎡ 3、区域典型项目分析 （1）中建·凤栖地 项目位于济南市奥体文博经十东路雪山片区，占地面积11.5万㎡，地上建筑面积约31万㎡。 土地情况：2011年05月取得，总用地114864㎡，总价42214万元，地价245万/亩，地上容积率2.7，折合地上楼板价1361元/㎡。 产品情况：以首次置业客群为主，户型以87-93㎡两房及110-125㎡三房为主。 主力房型配比 房型 面积 套数 配比（％） 一房 67㎡ 132 4.9 二房 87-93㎡ 1096 40.03 三房 115㎡ 544 20.37 125㎡ 543 31.94 140㎡ 310 四房 180㎡ 46 1.72 销售情况：项目入市阶段采取平价跑量策略，2012年销售均价6440元/㎡，完成业绩5.2亿元。2013年销售均价上涨至7200-7300元/㎡，完成业绩4.93亿元。 日期 成交面积 成交均价 成交金额（万元） 1-8月合计 70,219 7,020 49293 2013年8月 1,970 7,287 1