某市人民医院对面地产项目解剖.ppt

入市均价推算 6.2 博罗重点项目分布 广 惠 公 路 博 罗 大 道 惠 州 大 道 商 业 西 路 桃 园 路 博 惠 路 商 业 中 路 商 业 东 路 惠 博 沿 江 公 路 博罗体育馆 城市代号 东森华庭 华桂园 城市绿洲 合富花园 置信花园 富华新城 榕城华庭 博罗协城 人民公园 市场比较法测算静态均价 竞争项目比准选取原则 选取比对项目 实现价格 权重 城市代号 4800 30% 东森华庭 4200 35% 瑞和园 4500 35% 形象定位基本类似 目标客户相近 产品类型相同（高层） 说明： 1、因市场可选比较项目物业类型以高层为主，因此此静态均价推导为高层均价。 市场比较法测算静态均价 市场比较法推导静态均价 根据比对项目数值，加权平均计算叠墅-别墅的入市均价： =∑PiWi =∑Ji×(Px/Pi)×Wi =Ja×(Px/Pa)×Wa+Jb×(Px/Pb)×Wb+ Jc×(Px/Pc)×Wc =4485元/㎡ 类别 总分 项目名称 本项目 城市代号 东森华庭 瑞和园 毛坯均价(Ji) 　 4800 4200 4500 参考权重(Wi) 　 30% 35% 35% 因素 分值 Px Pa Pc 　 地理位置 10 发展前景 2 1.5 0.8 1 1 周边环境 2 1 2 2 0.8 交通规划 3 2 1 2.5 1.5 生活便利 3 2 2 2.5 1 小区规划 20 项目规模 6 5 6 4 5 物业类型 4 3 3 3.5 4 停车便利 4 2 4 2 3.5 内部配套 6 4 6 3 5.5 户型结构 50 实用性 10 10 9 8 8 采光通风 5 4 5 4 4.5 户型创新 5 5 4 4 3 销售面积 5 5 4 4 3 赠送面积 20 18 17 15 14 景观内容 5 4 5 4 3 景观资源 20 观景面 10 7 10 8 6 视野 8 5 7 6 6 卖场效果展示 12 10 9 5 7 合计 100 90.5 94.8 78.5 76.8 Px/Pi 　 0.93 1.13 1.23 经济测算前——价格预定 根据博罗市场历年均价涨幅5-9%，考虑博罗市场正处于东扩与升级阶段，同时将受惠博沿江版块的影响，市场将达到新的峰值，故市场均价涨幅取值7%： 动态均价推算 本项目预计2014年年中入市，各物业类型动态均价预判： 高层：4485*（1+7%）=4798.9元/㎡，取4800元/㎡； 备注：以上动态均价为目前现有竞品项目基础上比较得出。 本项目按一年的销售期完成销售，价格年度涨幅取7%，动态销售均价预判： 高层：4800*（1+7%）=5136元/㎡。 则可推算本项目预计整体可实现均价4900-5000元/㎡。 ——The end，Thanks!—— * * * * * * * * * * * * * * 特征一：浅色调、层次感 特征二：漂檐 特征三：铁艺阳台 特征四：尖顶 特征五：嘹望塔、斜屋顶 建筑风格的适用性： 高层 小高层 多层洋房 建筑风格的适用性——广州星河湾 物业发展建议 5.2 户型设置建议 建筑风格建议 园林景观建议 配套设施建议 市场上客户对园林风格的偏好 没有固定偏好 受开发商引导 对风格缺乏了解 能鉴别园林的优劣 精致的风格化园林对客户具有极强的杀伤力 惠州客户 对园林风格有鉴赏力 偏爱水景园林 对小区园林要求高 具有可引导性 深圳客户 芭堤雅风情园林 夏威夷风情园林 迈阿密风情园林 东南亚风情园林 现代风格建筑 匹配风情 亚热带季风性湿润气候区 热带风情 名称不够绚丽和洋气 实质为东南亚风情 品质支撑\崇洋心理但客户较为陌生 品质支撑\崇洋心理客户认知度高 园林风格既要与建筑风格匹配又要强有力促进营销。 项目自身对园林风格的要求 ……… 建筑风格 园林风格 国家区域 给人印象 新古典主义建筑 夏威夷风情园林 美国夏威夷 热带风情加美式现代 园林风格的确定 夏威夷热带风情园林 园林组成元素建议 入口对外景观园林——时尚、大气、富有艺术气息（以水文化为主题） 园林组成元素建议 小区内部水系——贯通小区打造精致水系、移步异景。 园林组成元素建议 热带小品——小品点缀其间、“转角便有惊喜” 园林组成元素建议 热带植物系——高大挺拔的棕榈树、墩实憨厚的酒瓶棕、鲜艳亮丽的热带花丛，层次错落的植物搭配组合，使人仿佛置身于异域丛林，不再怀念童年时的山间野趣，生活由“自然”流露。 类比形象 类比形象 物业发展建议 5.