曾国强 房及房地产经纪的基础知识.ppt

房地产及房地产经纪的基础知识 房地产及房地产市场 房地产属于不动产，是由地表附属建筑物和土地使用权组成。 市场的概念有广义和狭义；狭义的市场是指商品的集散地；广义的市场是指客户对商品的供求关系形成了市场；房地产市场属于后者。 房地产市场由一、二、三级市场组成。一级市场是指国有土地使用权转让市场；二级市场是指新建商品房转让市场；三级市场是二手房转让市场； 房地产经纪业务范围包括一、二、三级经纪市场，不仅仅是三级经纪市场。 国有土地的所有权与使用权 我国宪法规定，土地所有权属于国家，性质是全民或集体；土地资源管理者是政府；由政府批准的城镇国有土地使用权是可以转让的，但农村集体土地使用权不能转让的。 国有土地使用权转让的年限：普通住宅类是70年；商业类是40年。 土地使用权年限是从政府同意土地转让批准之日起。 商品房、房改房、回迁房 商品房：应具备以下条件：a、向开发商购买的，且已签订购房合同，经房地产主管部门登记备案。b、已交购房款（持有全额购房发票）。c、房地产未设定抵押，未被司法部门限制权（如查封、冻结） 房改房：是指经房改部门批准房改或经售房单位上级主管部门批准房必并报市房改办备案，且已签定住改合同并按房改政策规定缴清购房款的住房。 回迁房：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。 普通住宅与非普通住宅 非普通住宅： 目前定性为：车库、商铺、写字楼、厂房及住宅建筑面积超过144平米以上，套内面积为121平米以上，及均价超过19000元/平方以上，均属于非普通住宅。 普通住宅： 不符合上述条件的住宅都属于普通住宅。 四种屋况（空屋+钥匙、空屋-钥匙、自住、承租） 空屋+钥匙： 方便带看、方便我们运作业主，起码可以收足全额的佣金。也是防止客户和业主私下成交的可能。 空屋-钥匙： 首先要想办法把钥匙拿回来，确实不行，应事先教育好业主，我们广告价及客户看后的谈价交给我们来谈，业主只是负责开门，重在教育。 自住： 前提是把握好业主，首先操业主的忠诚度，比如说可以叫朋友、同事代为看房，我们把教育工作做到位，由开发者或销售人员现场教育，相反就是我们绊脚石，也是极有可能成为买卖双方私下成交的下场。教育突破在两个点，道德，平常你和业主沟通的信息反馈，基本上以收足代理费为目的。 承租： 在正常来说是比较麻烦，因为租客是没有义务配合我们看房，所以要和租客关系搞好，知道租客姓氏、电话、工作、上下班时间、几时方便看房及有必要上门拜访，买水果等来和租客关系拉拢。所谓，拿人手短，吃人嘴软。再告诉他尽量方便我们看房及后面有带看客户找到租客一定要告诉我们。 建筑面积、套内面积、公摊面积、套内建筑面积 建筑面积： 对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。对一单套单元讲，每套建筑面积包括室内的建筑面积与公摊的公用建筑面积 套内面积： 套内面积包括套内使用全面积，套内，墙内和面积和阳台建筑面积。 公摊面积： 公摊面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间面积。 套内建筑面积： 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和 钢混、混合和结构 钢混结构： 简称是钢筋混凝土，水泥和钢筋打桩。以梁和柱子为重心，称为钢混。 混合结构： 普通混凝土的概念是其主要是由水泥、普通碎石、沙和水配置而成的混凝土。 付款方式：一次性与按揭 一次性： 目前市面上有两种：a、首先为现金就是在过户当天付清所有房款，后面由买方自行到登记中心领取新证。b、在缴纳相关税费之后到房地产登记中心过户时支付一半的房款，待15个工作日后领取新证当天，买方再支付其尾款。 按揭： 买方缴纳定金之后再会同买卖双方及中介方到相关银行提出申请贷款，中间有几个审批工作日，待批了之后再去缴纳相关税费（申请贷款时，买方必须将证其个人无任何不良记录及所谓的黑名名，否则会被银行认为该客户信誉不好，不能给其贷款）再到交易中心办理过户手续，买方支付其首期房款总成交价减去银行贷款金额剩下为首期房款 产权资料 房地产权证： 房地产权产上面所描述的信息有：权属人姓名、套内面积、土地性质、使用权面积、房屋位置、共用面积（小区）、建筑面积、土地使用年限、珠房地字号、粤房地字号等 新建商品房买卖合同：正式买卖合同：一般都有在房地产登记中心备案，只是办证手续还不全，及有缴一部份契税，对权属人是一个保障。 临时合同：没有在房地产登记中心备案，比如：开发商刚刚推出楼盘，相对签临时合同较多