物業管理课程设计.docVIP

目 录 1、招标物业项目的整体设计与构思 (1)项目简介 (2)客户服务需求分析 (3)项目的可行性研究与定位 (4)物业管理服务的重点及难点 2、管理方式与运作程序 (1)组织架构的设置 (2)管理机制的确定——目标管理责任制、激励机制、监督机制 3、人员的配备、培训与管理 4、管理指标与措施 (1)管理指标——质量指标和经济效益指标 (2)管理措施 5、管理制度的制订 (1)公众制度——管理规约、装修管理、电梯使用管理等。 (2)内部制度——岗位职责、员工考核、行政管理等。 6、档案资料的建立与管理 7、早期介入服务内容 8、物业管理服务内容??包括前期和常规?? 9、工作计划 10、物资装备——作业工具、交通工具、员工办公生活用品等 11、费用测算 一、招标物业项目的整体设计与构思 (1)项目简介:伢伢乐园是由长春伢伢房地产开发有限公司投资 开发建设的高层住宅社区，位于长春市二道区和顺街46号，此处高 校林立，交通便捷，附近有大型娱乐广场、购物广场、是长春市 的繁花商圈。项目占地47846平方米，区内总建筑面积65071平 方米，项目容积率2.0，绿化率可达36.5%，该项目面积区间为40-130 平 方米，主力户型面积为60-80 平方米。 (2)客户服务需求分析: 重点调查目标客户的职业、家庭月收入和目标客户的年龄,为本项目 客户定位提供参考 此次共调查了100 位目标客户,有效目标客户100 位,以下所统计的数据有效目标客户为样本总量。 职业情况:在本次受访客户中??私企老板最多,他们一般都拥有自己的 公司或是生意行当,其次是行政单位的公务员。从目标人群职业状况来 分析,私企老板、行政单位的公务员居多,他们的置业需求对本案的市 场定位有较好的参考性。 客户的年龄:在本次受访客户中,21-30 岁最多,其次31-46 岁。从目标 人群年龄结构来分析, 21-46 岁目标人群比重之和为94%,从城市消费 群体总体构成上来看,21-46 岁是本城市现在最具备有购房需求特征与 购房条件的消费群体。 受访客户特征分析: (1)受访客户涉及私企老板、企业主管及职员、行政单位领导及普通公 务员、中小学教师、工程技术人员、医生、律师等不同职业,其中私企 老板、企业主管及职员、行政单位领导及普通公务员,所占比例之和为 73.9%,为三大主力客户群。上述客户群有固定的居所、较高的社会地 位、较丰厚的收入和受人尊重的职业,属于社会的“中上游阶层”,随着 生活水平的提高，他们对生活质量的要求也越来越高。 （2）受访客户年龄从二十几岁到五六十岁,家庭人，从3 口到7 口均有， 受访客户年龄50 岁以上所占比例都较少，人口越多的家庭所占比例越 小，其中21—46 岁所占比例之和66.9%，3~5 人的家庭所占比例之较大， 多为由父母、夫妻、子女组合的三代同堂家庭，有相对独立的生活习惯， 希望有更加宽阔的居住生活空间和更加丰富的生活情趣。 （3）从受访客户特征看，他们应该是整个社会中收入较高的行业，并且 这部分客户群拥有较好的前景和收入预期，有购房需求的条件和能力。 多数人的购房动机是自住，需求性消费仍然是主流:从以上数据可以看出 目前市场需求结构仍然是以自住型消费为主，投资、办公等为辅的形态。 结果显示，83℅购房者购房主要为住家，15%的购房者为投资。这说明 玉林的购房群体是还是一批真正有住房需求的消费群体，他们购房愿望 最为迫切??所以在产品选择上，倾向于适宜居住的中、小户型，而非纯 粹的投资产品。目前购房者购房最主要驱动是无房户需要新房结婚，或 者原有居住面积太小，想增加居住面积，改善居住环境。相比之下，用 于投资和担心房价上涨而购房的购房者占少数，由此可见，目前玉林购 房者的购房目的绝大部分还是满足最基本的住房需求。随着宏观调控政 策的不断出台，玉林房地产市场投资需求更需要时间和市场的长期酝酿。 保安、环卫、社区文化活动是多数人希望拥有的物业管理项目，五项选 择按照大小顺序排列分别是（多选）：65%的人选择保安，环卫清洁%， 绿化管理46℅，维修46℅，社区文化活动26%。 由此表明??物业是提 升社区品质和公司品牌的实力后盾之一，一个和谐社区的首要条件便是 安全， 65℅的受众首选“保安”，可见安全的重要性。因此物业公司的管 理和服务水平至关重要。 . (3)项目的可行性研究与定位 一、本项目物业管理的定位 (一)、本项目业主对物业管理的要求 1、本项目业态对物业管理的基本要求 本项目的物业主要为商业性和经营性的,除此之外还有相当部分的物业 用于居住使用??故此要求物业管理具备以下功能; 1)、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作 秩序的维护. 2)、组织和