《丽阳御府项目可研报告.docxVIP

丽阳御府项目可研报告一、融资需求1.融资额度：10亿元2.融资期限：2年3.资金用途：用于丽阳御府项目的后续开发二、项目概况投资区域分析沈阳是辽宁省省会，中国十大城市之一，东北地区的政治、经济、文化、金融、科教、军事和商贸中心，国家交通枢纽，国家通信枢纽，国家门户城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是长三角、珠三角、京津冀地区通往关东地区的综合枢纽城市。全市总面积12948平方公里，居全国第四。2013年常住人口为822.8万人， GDP达到7,223.7亿元人民币,辽宁省第二，全国第十五，人均GDP达到8.8万元。项目地地理环境非常优越，交通十分便利，有完善的配套设施。地处沈阳市政府规划的五里河商贸区内，如今的五里河就是“高端”的代名词。五里河区域各种市政配套比教成熟完善。除了五星级酒店、高端写字间以及高端住宅外还有科学宫、图书馆等公共建筑配套。另外三好街的IT产业以及北方传媒等传媒产业的发展进一步丰富了五里河区域的业态。如今的五里河城市功能不断完善，凭借区域产业优势、商务资源以及未来区域发展潜力，五里河成为最有潜质成为沈阳CBD的区域。政府部门大力扶持五里河的发展，除了招商引资还提供的一系列产业优惠政策。同时，政府部门还大力发展交通，三好桥的即将开通以及地铁2号线的建设都将为“大五里河”的发展建设提速。房地产市场概况 沈阳市房价在2013年4月至2014年3月期间均价为8107元/㎡，其中和平区均价为8685元/㎡，房价大体上保持平稳状态，仅有小幅度的波动，预测未来还将会呈现稳中有升的态势，但是涨幅并不会太大。图：沈阳市房价走势图项目位置丽阳御府项目地位居沈阳市和平区三好科技街黄金地带，属于三好街-五里河商圈。，紧随市交通局办公大楼，与沈阳广播电台隔路相望，地理位置优越，是二环以内几近绝版的珍稀地块。距桃仙机场只有20分钟车程，距沈阳站4公里，距沈阳青年大街（即“金廊”）仅800米，东临三好街；北临东北大学；南临大二环。项目现状已取得建设用地规划许可证 、土地证尚未取得（根据2012年数据）（1）地上建筑物已经拆除完成80%以上；（2）剩余地块西侧住宅楼因尚有46户居民未签约而暂未拆除（市土储表示不影响土地招拍挂，和平区政府承诺将在2013年3月份完成所有征收工作）；主要经济指标土地性质商住用地土地面积23216.70㎡总建筑面积233290㎡地上建筑面积197342㎡办公建筑面积20000㎡公寓建筑面积58937㎡住宅建筑面积118405㎡地下建筑面积35948㎡建筑密度20.1%容积率8.50绿地率30%建筑风格现代时尚建筑高度145米（该建筑高度已取得沈阳空军司令部批准）项目产品类型项目公司拟在该地块上建成集高端写字楼、高品质住宅为一体的精品社区。本案中主要规划设计的是高层住宅。在设计上，小区住宅以平层为主，主要采用一梯两户，公寓为十梯二十四户。按本项目的目标客户定位，面积在60—140平方米之间，主力户型以两室两厅和三室两厅为主，占总户数的60%。为都市白领精心打造的60平方米一室一厅的小户型也占有40%的份额。写字楼暂不明确项目配套项目地目前发展较为成熟，周边配套齐全，实现便捷高效的现代交通组织与自然的生态环境的结合，公园、超市、银行、餐厅、医院、学校等设施为人们的生活提供便利。IT产业、文化传媒以及会展业的发展，已经形成了浓厚的商务氛围和产业基础。周边竞争楼盘分析本案图：项目周边楼盘分布图楼盘名称开盘时间类型户型㎡均价世茂新五里河2012-6-26住宅90/㎡御景·新世界2014-03-29住宅104/㎡汇景新世界2013-03-24住宅165/㎡世贸铂晶宫2013-04-13住宅66/㎡夏宫城市广场2013-03-30住宅75/㎡华强广场2010-12写字楼11000元/㎡表：项目周边楼盘情况表根据数据可见项目周边楼盘多为住宅，项目住宅部分竞争压力大。本项目目标客户群为在五里河商圈区域内或周边工作、立业的白领阶层、独立经商者，且周边楼盘基本为大户型，一室一厅60平米公寓及80平米左右的两室两厅能够满足刚需住户的要求，因此小户型住宅公寓在本区域内具有一定的优势。项目周边写字楼虽然较少，但去化率较低，因此本项目在写字楼部分，竞争优势不明显。项目经营数据1.总投资估算项目分项单位单价面积小计（万元）合计（万元）土地出让金元/㎡23216.757,288.0063191土地契税4.00%572882,291.52城建配套费元/㎡1831973423,611.36设计费前期规划元/㎡30233290699.8783,028.01建筑设计元/㎡502332901,166.45景观设计费元/㎡5233290116