中国入世后房地产评估业界应如何和世界接轨.docVIP

中国入世后房地产评估业界应如何与世界接轨 2001年11月10日对中国人来说是一个很特别的日子。世界贸易组织（WTO）第四次部长级会议在当日通过了接纳中国加入WTO的决定，圆了中国人历年来的梦想。在实行改革开放政策之前，中国是一个相当封闭的国家。随着改革开放，中国根据国情及实际需要，在各方面进行了很大的改革，而且也加深了对世界的认识。此次加入世贸，中国还须通过扩大开放，要进行更深入的改革来适应新的贸易环境，与世界接轨。房地产业作为中国重要的经济支柱，也必须作出适当的改革，来应付新挑战。 自1987年12月1日在深训特区举行首次拍卖土地使用权以来，中国的房地产业宣告重生，自此进入了高速发展期，在中国特色的旗帜下，中国房地产业亦具有不少中国特色。此等特色，有不少成为海内外房地产投资者眼中的问题及障碍，在中国加入世贸前，此等问题及障碍往往使得投资者们，尤其是海外的，觉得无奈无助。随着中国加入世贸，将有大量海外投资者进入中国，而根据世贸协议，中国有责任去除有关贸易障碍，因而产生了所谓与外国接轨的问题。而中国房地产业与外国的房地产业接轨更具有迫切性。 所谓与外国的房地产业接轨，并不存在中国什么都是不对，外国什么都比中国强，中国要向外国俯首称臣的问题。接轨的目的是要增进相互了解，减少鸿沟，促进贸易投资。要与外国的房地产业接轨、须要了解外国房地产体制惯例，以及消除所谓中国特色下的房地产业问题和除碍，WTO成员国有一百四十多个，要一一了解他们的房地产体制惯例并不实际，应该着眼的是欧美、日本和一些经济发达国家与地区的房地产体制惯例。在这方面，中国已有不少书刊介绍，如柴强著的《各国（地区）土地制度与政策》等，本文不再叙述。 在外国投资者眼中具中国特色的房地产业问题与障碍，可谓不胜枚举，而且不少专家学者都曾提出讨论过了，因此本文不再重复。本文仅针对房地产评估方面提出几点较突出的问题讨论一下，主要是：1、市值定义，2、对估价基础理论认识不足，3、缺乏房地产资讯，4、估价师专业疏忽责任问题，5、官员于预。 一、市值定义 房地产评估，大都是对有关物业进行市值评估。何谓市值，可说是众说纷纭。中国目前尚未有统一的定义，只有一些零星的参考，在《深圳房地产估价管理》一书中，市值被定义为，“一宗不动产权在估价之日可望在市场上出售的最合理的价格。某物业的市值并不是一个‘绝对价值’的市值，而是在一个价值范围内上下浮动，对某物业市值估价的结果是指在该范围内的最大机会价值或是统计学意义上的‘中位数’”。在中国国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值”。 在1993年2月之前，世界各国的市值定义也是各自为政，并无统一定义。例如在美国，就存在多款市值定义。在诸多市值定义中较为普遍被引用的是“The　most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledgeably，　and assuming the price is not affected by undue stimulus”。 其文意为：“在具竞争性及公开的市场中，一物业最可能获得的货币价格，其基础条件为公平出售，买卖双方都行事谨慎和有知识，以及假设该价格没有受到不良因素影响”。 在英国及大部份英联邦国家，市值的定义是“The best　price at　which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper　marketing interest