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律师担任企业法律顾问的业务范围一 引 言 2 二 我国房地产行业发展历程 2 三 房地产交易环节 5 四 房地产交易法律实务 8 五 商品房交易律师法律服务 11 六 结 语 12 一 引 言 房地产行业作为我国新兴的行业。近年来，我国的房地产业得到了快速的发展。但是在房地产快速发展的今天，同样也暴露了不少问题，如供求结构的矛盾、房价收入比偏高、信贷风险提高、局部土地供应不足、交易不规范等，因此，有必要采取相应对策，实现我国房地产业的健康发展。笔者认为，律师代理房地产业务，应当对我国房地产业的发展历程、交易环节、房地产法规政策等有全面、深入的了解和研究，才能更好的服务当事人。 二 我国房地产业发展历程 我国房地产行业真正起步于1987年。同年，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。 1988年4月12日，《宪法》（修正案）规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是一次历史性的突破，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。随后，房产商品化、开发市场化的局面向全国全面铺开。 1998年4月7日，中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，全面实行购房按揭政策，鼓励住房消费，极大推动了商品房的投资和交易。1998年7月3日，国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止实物分配住房，逐步实行住房分配货币化。 2002年5月9日，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。到了2003年，全国房价一路看涨，土地拍卖价屡创新高。 2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，通知要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让。这一年，房地产发展的热潮开始从北京、上海等一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。 2005年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，通知明确房地产业是我国国民经济的支柱产业。首度明确要采取有效措施，抑制住房价格过快上涨，并要求省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。同年5月11日，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格意见的通知》，此次房地产新政的关键词为“打击炒地”、“期房禁止转让”、“保证中小套住房供应”等。2005年，房地产调控文件密度加大，但房价一路坚挺。 2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》，提出切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房等。同年5月24日，国务院九部门联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，该意见要求明确新建住房结构比例。即自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同年7月26日，六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该意见对外商投资房地产市场准入予以较为严格的限制。2006年是房地产行业的多事之秋，密集的调控政策难以撼动房价高攀。显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。?2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米。?这是疯狂的一年房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收效甚微的宏观调控终于让这只停不下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。?。 2010年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》出台，就增加保障性住房和普通商品住宅有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等相关问题予以规定。人们对于房价下跌的预期虽然十分浓厚，但也十分脆弱，市场处于极度胶着状态。 2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》出台，就进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论等作出了规定。房地产调控政策频出，观望气氛浓厚，住房购置成本增加。 2012年，房地产调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，