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保障性住房单体设计阶段的管理要点探讨 　　 　　 摘要：给出保障性住房的定义，特征及产品特性，结合工作实践中的应用对保障性住房的单体设计阶段的管理要点进行阐述。 　　 关键词：保障性住房概念、特征、产品特性、户型及公共空间设计 　　 　　引言 　　保障性住房是政府为改善中低等收入家庭解决住房困难所供给的规定价格、规定标准的住房。结合自身在设计管理岗位的工作经历，对保障性住房在建筑单体设计阶段的管理要点进行阐述，共同探讨。 　　 　　一、保障性住房 　　1、保障性住房的概念 　　保障性住房是指政府在对以中低收入家庭为主要对象实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性住房主要由限价商品房、经济适用住房和公共租赁房构成，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决中低收入家庭住房困难，实现“住有所居”是最根本的目标。 　　2、保障性住宅的特征 　　 不管是我国的保障性住房，还是国外的公共住房，在各国各地区的具体含义和表现形式有所不同，但基本上都包含了以下特征： 　　 一是具有或救助、或保障、或二者兼有的性质; 　　 二是主要为满足中低收入家庭，特别是住房困难人群的居住需要，部分国家（如新加坡、瑞典）也将供应范围扩大至中等收入人群甚至更广; 　　 三是往往通过制定公共住房政策并实施政策工具予以实现，因此带有很强的政策性。 　　 　　3、保障性住房的产品特性 　　 保障性住房的特征决定了保障性住房不同于商品住宅的产品特性。商品住房是以市场为导向原则，户型类型、产品档次多样，在满足基本居住的基础上不同程度地关注舒适性和不同人群的特殊需求;而保障性住房套型建筑面积保障基本居住需求、经济实用，产品避免奢华浪费，价格优化，套型类型通用性要求相对更强。下面从受众主体、功能需求、建设成本控制要求三个方面分析保障性住房小区的特殊性，这将有助于我们探寻保障性住房小区建筑单体设计的核心所在。 　　（1）受众主体不同 　　 保障性住房小区与商品性住房小区的最大的区别是受众主体不同。保障性住房小区主要居住者是城市中的中低收入人群尤其是住房困难者，从人口比例和使用时间考虑，其中又以老人和儿童为主要使用者。 　　（2）功能需求 　　 保障性住房小区与一般商品性住房小区相比较而言，第一，其土地开发强度大，用地容积率高，建筑密度大;第二，住宅户型面积小，因而人均住房面积较低，使得居住人口密度偏高。即使存在着相对商品住宅的许多客观不足，保障性住房面积及设施配置仍需满足家庭居住活动的基本功能，充分考虑安全、卫生、 生理、学习等方面的需求，从而体现社会先进性和公正性。 　　 　　（3）建设成本控制要求不同 　　 严格的成本控制是保障性住房小区的设计不同于商品性住房小区设计的另一大特征。由于我国城市70%以上的常住人口都是中低收入家庭，住房保障制度覆盖层面广，因而其对建设成本控制的要求有严格的限制。 　　 保障性住房成本主要由以下八项构成：（1）建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费;（2）勘察设计和前期工程费;（3）建安工程公司工程费;（4）住宅小区基础设施建设费;（5）1%-3%的管理费;（6）贷款利息;（7）税金; 　　 　　二、 保障性住房建筑单体设计管理要点 　　 作为一名房地产设计管理人员，自2008年以来，先后参与了三个项目共计30万平方米的保障性住房的设计管理工作。项目中包含了经济适用房、限价商品房、公共租赁住房（后转为合作性商品住宅）三种保障性住房的产品。各三个项目在取得土地开发权之初，均存在容积率高、建筑密度大、户型面积小、户数多、售价低等问题，这诸多局限性，加大了设计管理的难度。如何利用有限的资金建设出高品质的保障房，如何对建筑工程项目的设计方案进行优化，在项目的投资成本、使用功能和实施方案可行性三者之间寻求最佳的平衡点，并侧重于保障房使用功能的实现，在保证实现建筑项目使用功能的前提下尽量降低造价是开发建设这三个保障性住房工程中工作中的难点。随着项目先后的交付完成，现以建筑单体设计管理为例将工作中保障性住房的管理要点简要总结如下，共同探讨。 　　1、户型设计方面 　　（1）功能合理：保障性住房的建筑设计标准同样应该满足家庭居住活动的基本功能，设计不以舒适性为目标，仅满足家庭生活的基本需要。 　　 在笔者开发建设的三类保障性住房中，按政策要求公租房为50平方米左右的两居室，对户型设计提出了较高的要求。在同设计单位的方案沟通中，各项功能的取舍多次反复。户型面积客观上放弃了诸如大客厅、进入式衣帽间、干湿分离等提升品质的功能设计时，力保考虑安全、卫生