社會租赁管理系统业务流程分析.docVIP

建设与房产应用信息管理IC卡系统 社会租赁管理系统业务流程分析 项目背景： 为深入贯彻国家公安部、建设部等六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字[2004]83号），进一步完善房地产市场体系，规范市场行为，创新管理方式，提高服务水平，依据二○○一年八月十五日中华人民共和国建设部令第97号；为充分发挥系统的资源优势，帮助各相关业务部门规范管理租赁市场，经抚州房产局要求，我公司经过详细的调研后开始开发租赁管理子系统。 在房产局现有的建设与房产应用信息管理IC卡系统基础上扩展租赁管理系统，实现个人、商铺租赁及转租合同登记备案电子化办公，建议将租赁合同备案登记证书用电子证书卡替代。针对目前租赁市场混乱，小中介、黑中介无序经营的状况，通过系统的规范管理，加强对租赁市场及中介的管理力度，提高市场培育能力、市场监管能力和科学引导市场的能力，建设规范化、信息化、诚信化、可持续发展的房屋租赁市场。 相关术语解释： 建设与房产应用信息管理IC卡系统：参见所附文档1。 房产服务IC卡：参见所附文档1。 房产租赁服务IC卡：用来记录房屋租赁情况的电子证书。是以承租人为发放对象，可延续使用，在合同期内，如承租人租赁其他房屋，新发租赁卡。 系统用户：房产局、经过论证的中介机构、已办理房产服务卡房产用户及承租户。 房屋租赁信息发布或公示：房屋产权人准备出租房屋前，向公众发布房屋出租信息，招承租人。 房屋租赁备案登记：租赁业务发生后，必须依法在当地的房管部门办理租赁合同登记备案。 房屋租赁变更登记：包括合同注销，内容变更，转租。 房屋租赁手续监察：相关行政执法部门检查租赁手续的合法，有效性。 房屋转租业务：在原出租人同意情况下，转租双方在中介，或房产局签订租赁合同。 租赁业务流程分析： 租赁市场业务主要由四部分组成：租赁信息发布、租赁合同备案登记、租赁业务变更备案登记、租赁市场监察。 租赁信息的发布 针对持房产服务卡房产用户，未办卡需先到房产局办理房产服务卡。 三种发布途径： （1）、在房产局发布 用户持房产服务卡及相关证件，调电子档案，确认产权及租赁资格。 （2）、在中介机构发布 用户持房产服务卡及相关证件，通过网络调电子档案，确认产权及租赁资格。 （3）、在房产网站发布 用户在房产网站上输入卡号及密码，系统自动确认产权及租赁资格。 结果：生成公示业务。 用户在房产局及房产网站上可选择发布途径：用户指定中介发布，或不具体指定中介，信息对所有中介发布。 用户在中会机构发布，业务由该中介机构独享。 (4) 业务流程图 租赁业务备案登记 （1）、在房产局备案登记 出租方及承租方持房产服务卡及相关证件到房产局，通过出租方房产服务卡调出产权及租赁档案审查，签订统一的房屋租赁合同，存储租赁信息、生成合同号，打印合同，对无承租卡的用户发放房产租赁服务IC卡，有承租卡用户经系统校验确认租赁卡可以使用后，写入承租信息，修改出租人房产服务IC卡租赁信息，收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金，开具管理费发票及IC卡押金收据。 （2）、在中介机构备案登记 出租方及承租方持房产服务卡及相关证件到中介机构，通过出租方房产服务卡经网络调出产权及租赁档案审查，签订合同，中介通过网络上传租赁信息存储，同时生成房屋租赁合同号，打印合同，向承租人发放房产租赁服务IC卡并写入承租信息，修改出租人房产服务IC卡租赁信息，收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金，开具管理费发票及IC卡押金收据。 （3）、特殊情况 出租人没有办理房产服务卡情况处理： ①、用户有房产证已确权，直接到房产管理系统的IC卡管理站点办理有证补卡； ②、用户无房产证但能确权，在租赁站点办理临时房产服务IC卡（临时，在房产管理系统中无法使用，只能用于租赁系统）。若以后用户可在房产局办理房产证，此卡在房产管理系统中按新发卡业务转为正式房产服务IC卡。 ③、用户无房产证且无法确权，系统不受理，手工处理。 （4）、业务流程图 图1 图2 租赁业务变更备案登记 （1）、合同注销 到期合同注销： 合同到期后系统自动将数据转为历史记录，待用户下次来办理租赁业务时，系统判断合同到期时间，则将此业务写入卡片历史数据，并清除出租方房产服务卡中当前租赁数据。 未到期合同提前注销： 如合同未到期，出租双方到房产局，未到场出具委托证明，通过出租方的房产服务卡调出房屋租赁信息，确认后将此业务写入卡片的 历史记录中，并清除出租方房产服务卡中当前租赁数据。 （2）、内容变更