金科集团重庆照母山项目商业定位思路roy.pptVIP

* 商业地产部 重庆照母山项目商业定位思路 2013.03 地块参数 约215米 商业建筑展示面长度 约55米 西侧市政停车场宽度 270米 南侧展示面长度 50米 南侧绿化用地进深 300米 地块进深 27066平方米 建筑基底最大面积 35% 建筑密度 309334平方米 最大可建面积 4.0 容积率 77333平方米 占地面积 指标参数 南侧商业地块指标 容积率4.0，最大可建面积30.9万平米；建筑密度35%，最大建筑基底面积2.7万平米；南侧商业展示面约215米。 401 397 410 399 发展方向 方向1：商业街+写字楼+公寓 点评：常规思路，但收益一般。物业销售价格上不去，写字楼和公寓体量23-25万平米，销售抗性较大。 方向2：购物中心+写字楼+公寓+情调商业街 8-10万方 5-6万方 8万方 6万方 点评：突破性做法，后期收益高，价格能溢价，写字楼和公寓体量压力较小。购物中心做出特色需动脑筋。 结论：方案二在解决塔楼销售的问题上，显著优于方案一。 方案一看似风险低，实则风险大； 方案二看似风险大，如果操作好了购物中心，实则风险小。 项目差异性定位 策略一：区域与档次的差异化 策略二：建筑的差异化 策略三：客户群的差异化 策略四：业态的差异化（目的性消费） 项目差异性定位 策略一：区域与档次的差异化 差异性定位：区域与档次 重庆富人区首席城市综合体 地块区位 目前发展金开大道沿线，主要考虑汽博搬迁时间。 未来发展金州大道沿线，项目在北部是次好区域。 项目位于北部新区照母山版块，区域未来将发展成为高端住宅聚集区。 富人区：众多知名开发商聚集，地价高，产品档次高，是富人聚集的区域。 宜居：大量项目在建，区域发展潜力极大。 交通：道路通达性强，轨道5号线(今年动工，2015年通车)，公交枢纽。 富人区： 1、照母山版块内，和记黄埔、香港置地、万科、协信、中渝、象屿等知名开发商聚集，加上出让地块地价高，具备发展为高端住宅聚集区的巨大潜力，消费能力强，未来租金收益有保障。 2、区域内低密度+高密度产品组合，未来人流有保障。 3、通过对周边现有住宅、未来住宅、潜在供应土地的统计，以2016年为节点，区域能辐射约30万人。 商业形象档次： 1、超越区域内红星、香港置地、金开协信中心项目。 2、与重庆瑞安新天地保持同一水平。 中影1.1万 水幕表演 曲水湾6.5万 旱喷广场 华会所 购物中心及配套19.3万 度假公寓3.9万 行政公寓3.2万 创意展示中心 案例借鉴——深圳欢乐海岸 全中国最先进的综合体项目 新加坡ION Orchard 新加坡VIVO CITY 北京西单大悦城 深圳KK Mall 美国miracle mile shops 项目差异性定位 策略二：建筑的差异化 建筑的差异性思路 整体思路：做到四个“天式”设计。 天 庭：超大露天内中庭设计。重庆唯一。 天 幕：购物中心与商业街之间的天幕设计。重庆唯一 天 梯：从1F直达5F的电动扶梯设计。重庆跨度最大。 天 街：购物中心的屋顶进行利用。 建筑差异性：天庭 重庆最具特色购物中心，重庆唯一的“天庭”设计。超大露天内中庭设计 传统购物中心 特色型购物中心 1、建筑设计的唯一性，购物中心内超大中庭设计； 2、业态上的创新性，除餐饮外，重点引进酒吧，成为娱乐休闲聚集地； 3、双动线设计，购物动线+娱乐休闲动线； 4、外立面创新，打造项目亮点。 建筑差异性：天庭 建筑差异性：天幕 重庆唯一的“天幕”设计。在购物中心与商业街之间进行设置。 建筑差异性：天梯 重庆跨度最大“天梯”设计。从1F直达5F的电动扶梯设计。使人流从楼上往楼下走，提升高楼层商业价值。 建筑差异性：天街 充分利用购物中心楼顶，设置特色商业，形成半露天经营场所。 项目差异性定位 策略三：客户群的差异化 客户群的差异性：做重庆第一个白领餐饮娱乐消费圣地 一般性的购物中心： 家庭为主； 生活消费为主； 购物为主； 本项目购物中心：以白领人群为主。 兼顾商务消费与生活消费。 兼顾餐饮休闲娱乐和购物。