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彭水综合商品市场项目可行性财务评价 一、评价原则、依据及参数 （一）原则 1、遵循费用与效益计算范围一致性原则； 2、遵循费用与效益识别的有无对比原则； 3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅； 4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。 （二）依据 1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规； 3、建设方案； 4、业主提供的基础资料。 （三）评价参数 根据项目实施计划建设期确定为24个月，生产运营期确定为13年，则项目计算期为15年。 项目融资前税前财务期望收益率为8%，项目资本金财务期望收益率设定12%，基准投资回收期为10年。 二、运营收入、运营税金及附加估算 （一）运营收入估算 项目建成后，其运营收入主要为租金收入、服务设施收入、物管费、住宅楼销售收入四部分。 1、交易用房租金收入 （1）门面租金收入 综合商品交易市场总经营面积120000㎡，租金50元/㎡/月，月租金收入120000㎡×50元/㎡/月=600万元。 （2）仓储经营收入 仓储总经营面积50000㎡，租金30元/㎡/月，月租金收入50000㎡×30元/㎡/月=150万元。 （3）市场办公楼租金收入 市场办公楼分六层，总建筑面积20000M2，设计可出租面积为60%，租金100元/㎡/月，月租金收入20000M2×100元/㎡/月×0.6=120万元。 2、服务设施收入 停车场收入 市场设计大车位75个，平均每个车位每天收入10元，小车位330个，平均每个车位每天收入5元，停车费月收入为7.2万元 3、批发物流市场物管费 综合市场物管费为5元/㎡/月，住宅楼物管费为1.2元/㎡/月，物管费月收入为：120000㎡×5元/㎡/月+160000㎡×1.2元/㎡/月=79.2万元/月。 4、市场配套住宅项目销售收入 （1）项目销售单价的确定 1）高层住宅楼销售单价的确定 经实际调研建议本项目高层住宅楼均价为：3500元/平方米（建筑面积）。 2）商铺销售单价的确定 经实际调研建议本项目商铺均价为：9000元/平方米（建筑面积）。 3）车位销售单价 通过对周边类似项目的停车位的价格调查，车位平均销售价格在1万/个—1.5万/个。拟定本项目车库单价为1.2万元/个。 （2）可销售面积 项目可销售建筑面积为195000 m2。其中，高层住宅楼160000m2，商业35000m2，此外，还有个173个车位可供销售。 （3）收入预测 本项目计划于在计算期第1年2月开工，于计算期第2年5月开始预售，于计算期第4年全部销售完成。各年销售计划及销售收入见表1。 表1 住宅销售收入预测表（单位：万元） 序号 项目 合计 1 2 3 4 1 销售进度（%） 30% 50% 20% 2 商用门面销售收入 31500 9450 15750 6300 3 高层住宅楼销售收入 56000 16800 28000 11200 4 停车场销售收入 396 119 198 79 5 销售总收入 87896 26369 43948 17579 根据市场需求和项目实际情况，拟定该项目计算期第3年商铺入驻率为60%，计算期第4年商铺入驻率为70%，计算期第5年商铺入驻率为80%，计算期第6年为全入驻。 经测算，达产期年营业收入为4562万元，市场配套住宅销售收入56000万元，商用门面销售收入31500万元，停车场销售收入396万元。 （二）营业税金及附加估算 营业税金及附加按国家规定计算。本项目经营服务收入需缴纳营业税，同时缴纳城市维护建设税和教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税额的5%和3%计算。 经计算，满负荷运营年份项目的营业税为228万元，城市维护建设费为11万元，教育费附加为7万元。 三、成本费用估算 （一）经营成本估算 1、燃料及动力费 项目的燃料及动力为水、电，其消耗量根据近期类似项目统计数据和企业运营统计数据综合估算。 2、职工工资及职工福利费 项目劳动定员为86人，职工平均工资和福利费按2.5万元/人·年估算。 3、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。 4、其他费用包括招商宣传费用、经营管理费等费用，其根据类似企业经营统计数据估算参照同类企业运营统计数据估算。 通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成本为2130万元，经营成本估算见表2。 表2 经营成本估算表 序号 费用名称 年成本 （万元） 估算说明 1 外购燃料及动力费 978 2 工资及福利费 220 3 修理费 62 4 其他费用 870 经营成本 2130 （二）折旧费、摊销费 折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备