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小产权房问题的法律分析及解决途径探析 　　摘要：小产权房因其低廉的价格满足了众多城市居民的购房需求，因而大量产生。但目前小产权房法律地位并未确定，不利于保护各方当事人的利益。伴随着土地和住房制度的改革、城镇化进程的推进以及房地产市场的深度调整，小产权房问题的复杂性和紧迫性将越来越显现。本文主张：第一，解决立法矛盾，从根本上建立“同地同权”制度；第二，立法先行，深化土地制度改革；第三，分门别类，解决现存小产权房；第四，尝试典权立法，适时破解难题。 　　关键词：小产权房；法律分析；解决途径 　　中图分类号：D922 文献标识码：A 文章编号： 　　所谓小产权房，一般认为是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。从概念上讲，它是相对于大产权房而言的，即区别与由国家发放土地使用证和房屋所有权证，并享有房屋的占有权、使用权、收益权和处分权的房屋产权。小产权房并非一个严格的法律术语，根据现行法律，其所谓的“小产权”也并非“产权”，它不受法律保护，实质上是无产权房。 　　虽然目前小产权房没有统一的定义，但一般包括三方面要素：一是土地来源为农村集体所有的土地；二是建设过程未经合法程序认定；三是房屋权属上，未获国家颁发的房地产权属证明，没有完整的产权，得不到法律的完全保护。此外，也有学者将不按规划功能开发或使用并限制销售的具有产权纠纷隐患的不完全产权房和在军队享有使用权土地上开发的“军产房”也纳入小产权房概念。 　　本文仅指集体土地上建造的小产权房。 　　一、小产权房的分类、特征及风险 　　按照集体所有土地用途区分，小产权房大致可分为三类。 　　一是建于宅基地上的小产权房。一般而言，宅基地上的房屋要合法，需符合两个条件，且缺一不可。一方面用地符合用地规划；另一方面房屋建设经过合法的审批。 　　二是建于农村建设用地上的小产权房。根据《土地管理法》的规定，对这类土地的开发和利用，只要符合土地总体规划并经申请和审批，在一定范围内是可以进行流转的。因此，该类小产权房根据其是否符合乡村建设规划许可及相关审批等条件，可分为合法和不合法两类。 　　三是建于农业用地上的小产权房。《土地管理法》第4条明确了农业用地的概念，并确定了“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”的原则。因此，这类行为严重违反《土地管理法》的规定，不应受法律保护。 　　小产权房的主要特征为以下三点。 　　一是建设用地为农村集体土地。不论是集体建设用地还是农用地，都属于农村集体所有土地，这是小产权房最显著特点。根据《宪法》第 10 条、《土地管理法》第 43 条、63 条规定，单位和个人建设用地，必须申请使用国有土地。农村集体土地要转为建设用地，需按法律程序，经过国家征用，才能进入二级土地市场进行交易。 　　二是房屋产权存在瑕疵。小产权房没有按照法律规定的程序经过国有化征收，并缴纳相应的土地出让金等，不能取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》等 “五证”，故不能取得国家认可的产权证，办理产权过户等手续。所以，小产权房的所有者也不能自由对其房屋进行占有、使用、收益及处分等。 　　三是建造成本低、房屋价格低。由于建在集体土地上无需支付土地出让金，也不需办理商品房开发建设各类手续、各项税费，开发成本低，因而出售价格也低。从全国各个城市普查来看，小产权房的价格一般只是同等地段商品房价格的20%至60%。据不完全统计，北京的小产权房成交数量约占全市房屋市场总量的20%至40%；深圳市则约占到50%左右。 　　此外，小产权房一般聚集在城市周边，交通和配套设施不够完善，人文和商业环境也不佳。 　　小产权房的以上特征，决定了其必然具有以下风险。 　　一是权能风险。因小产权房不能取得房屋产权证书，意味着不能完全享有所有者的占有、使用、收益、处分的权能。一方面在现行法律下，小产权房实为无产权房，属违章建筑。如果与国家规划相冲突，在遇到拆迁和征地时，因为土地的主人依然是原房主，所以建造人和购买人都难以得到拆迁安置补偿等权益。另一方面涉及到转让和遗产继承时，缺少法律支持。 　　二是金融风险。目前小产权房不能进行权属登记，产权不明，不能上市交易，在抵押担保上不能得到《担保法》和《城市房地产管理法》等法律支持。对于银行而言，不能正常交易买卖，就意味着小产权房难以成为抵押物，不能正常实现融资或折现。 　　三是合同风险。目前小产权房的买卖都是私下进行，交易过程中缺乏有效的制度监管，发生合同纠纷的可能性较大。法院在审理该类合同纠纷时，主要根据国家的相关政策，实行了以合同无效为主，以有效为辅的主要原则，法官有较大的自由裁量权，因此各地判决结果