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浅谈“三旧”改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计 　　【摘 要】基于“三旧”改造建设的房屋形状多样、结构复杂的特点，以及改造建设中心的多种统计需求的现实，以佛山市某区5000多户的房屋调查测绘项目为例，分析比较了旧城镇、旧厂房、旧村居房屋的现状，总结了“三旧”改造建设房屋调查、面积测绘与统计的思路与方法，为“三旧”改造建设提供真实、可靠的评估数据。 　　【关键词】房屋调查； 面积测绘 ； 面积统计； 面积汇总 　　1 引言 　　为了全面查明佛山市某片区的土地面积、房屋建筑面积，建立具有权威性、现势性的房屋调查摸底资料，为该片区旧城区改造提供全面、详细的评估资料，从而推动该片区产业和城市转型升级。该区“旧城镇改造建设中心”决定在该片区开展“三旧”改造房屋调查项目。本文是技术人员在项目实施中的经验与体会。 　　2 三旧”改造建设的房屋现状 　　“三旧”改造建设测绘调查就是要对旧城镇、旧厂房、旧村居的土地的权属、用途、使用年限和房产的权属、用途及家庭成员、出租情况、查封抵押的调查，对建筑面积、土地使用面积及权属界线核定等一系列的摸底调查，以利于评估及拆迁，国家和政府都在推进这项民生工程，这原本是一项利国利民的好事，然而“三旧”改造建设现状却呈现如下特征： 　　2.1群众对“三旧”改造的重要性缺乏充分认识，许多房屋很难联系屋主，调查工作无法开展。 　　据统计，该片区约1/5的房屋联系不上屋主，他们有出国的，有出省的，有的即使在省内也在外面购买了房屋；还有一部分人即使知道本片区要改造，但是对该项工作的重要性认识不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，给调查工作的顺利开展带来了极大的困难。 　　2.2房产证地址编排不规范或错误，影响了数据汇总时间。 　　对实地中的同一栋楼，在房产证中可能存在几种命名规则。例如，“新华路2号”和“新华路一座”是同一栋楼，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2号” 是同一栋楼，“人民一路33号”和“中山中路33号” 是同一栋楼，等等。 　　2.3没有一张完整的房屋地址图，延误了房产证收集的时间。 　　对于房屋测绘调查工作而言，房产地址图就是工作的指示图。由于进场时，我们手上只有国土部门提供的地形图，它存在现势性不强、房屋地址信息不全等问题，再加上国土部门提供的国土证信息也没有与房屋地址一致的坐标位置信息，因而对工作的指导性不强。由于不知道测区所包含的地址信息，结果在查找房产证时，一方面是测区内的房产证没有找出来，另一方面找出了许多测区范围外的房产证，延误了房产证收集的时间，影响了整个工期。 　　2.4不同时期房屋测绘标准不一致，给面积测绘与统计带来了极大的困难。 　　测区内的房屋最老的有民国时期建设的，最新的也有至今还未入住的；不同时期建设房屋测绘标准不一致，房产证上登记的面积有未分摊的、有部分分摊或完全分摊的，有按面积分摊或按户数分摊的，有登记建筑面积无套内面积的，有登记建筑面积与套内面积的等等。现在要统一标准实测，对于上述各种情况必须认真分析、区别对待，给面积测绘与统计带来了极大的困难。 　　3 旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法 　　要做好旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法，项目开展前应根据调研情况组织编写《项目技术实施方案》，在项目实施过程中制定《项目工作实施要点》和《项目工作实施补充规定》等技术指导文件。由于房屋调查、面积测绘与统计方法等技术工作都有相应文件做指导，故各项工作均能有序进行，极大地方便了工作。 　　3.1房屋调查方法 　　入户调查是一项非技术性的工作，一方面需要调查人员有较高的表达沟通技巧，另一方面通过本次调查，还需要给业主留下较好的印象，以方便后续工作的开展。 　　① 尽快办理《协助调查函》、《通告》等文件和证明，设法解决入户困难的问题。 　　② 尽快收集地形地籍图、国土证、房产证等资料，以利于统筹安排。 　　③ 房屋入户调查时多问一句，以免造成工作反复。 　　3.2房屋面积测绘方法 　　房屋面积测绘是根据房产证附图核对产权人的房屋是否与现状一致，主要是核对尺寸。如果一致，则实测面积可取房产证面积，土地面积取土地证面积，如果不同，则需要在《房屋测绘调查草图》上绘制出房屋的各层平面图，并认真量取尺寸。面积实测分如下几种情况： 　　① 房屋加建，主要是指房屋的层数改变以及产权人在自己土地范围内的空白地进行加建。此时，房屋的土地面积多没有变化，当能十分明确确定房屋的加建部分时，可对照房产证附图直接量取加建部分的面积，最终实测面积成果取产权证和加建面积的总和。当不能确定加建部分时，需要对整栋房屋进行测量。 　　② 房屋多占，主要指产权人在自己土地证规定的界址外进行加建。此时土地和房产面积均发生变化，需