美國次贷危机对我国影响.docVIP

美国次贷危机对中国房地产金融的启示 05电商1 袁欣 050141651 美国次级抵押贷款危机的来龙去脉 （一）美国次贷危机的基本情况 美国次贷危机是指由于美国次级抵押贷款借款人违约增加，进而影响与次贷有关的金融资产价格大幅下跌导致的全球金融市场的动荡和流动性危机。 美国抵押贷款市场的“次级”及“优惠级”是以借款人的信用条件作为划分界限的。次级抵押贷款，是给信用状况较差、没有收入证明和还款能力证明、其他负债较重的个人的住房按揭贷款，次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2％～ 3％。放贷机构再把这些贷款“证券化”， 以高于优贷债券的利率在华尔街销售（回收资金，分散风险），次贷债券因此得到了很多投资机构，包括投资银行、对冲基金，还有其他基金的青睐。 次级抵押贷款是美国众多金融创新产品之一，主要是指金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失和负债较重的人提供的住房贷款。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。 次级抵押贷款具有良好的市场前景，对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也自然较大。 在过去的几年间，次级抵押贷款在帮助低收入人群解决住房问题的同时，也使很多放贷机构获得了巨额利润。然而今天，它却造成了全球金融市场的震荡和投资者的恐慌。美国次贷危机引起了各方关注，其深刻教训足以让我国房地产贷款市场，乃至整个经济社会引以为戒。 （二）美国次贷危机的主要成因 美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后前几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的 5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率 的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大 批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，加之此过程中负面因素的影响，最终导致危机爆发。 次级房贷危机爆发的偶然性中孕育着自身的必然性，原因有以下几点： 1.贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下恶果。2004年初，贷款机构开始放松贷款标准。与此同时，美联储一边持续加息，另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率房贷。为了能在激烈的竞争中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入，不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种监管不严，贷款机构过度放贷的情况下，培养了无数脆弱的贷款人，也为之后的危机爆发埋下了导火线。 2.房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。 自2000年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以房价为主的持续上涨的资产市场。2000至2006年，全美房价上涨80%，涨幅为历史之最。但从2006年开始，美国房地产价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的住房卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级抵押贷款市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。 3.美国金融监管当局货币政策由松变紧，持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担。 在美国经济出现衰退以后，美联储的降息力度很大，从而刺激了消费者的借钱欲望。但由于通货膨胀等原因，从2004年6月至2006年6月美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1%调到5.25%，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，还款压力迅速增大。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现，次贷市场还贷拖欠比例迅速上升。很多贷款者，成为名副其实的“房奴”，特别是那些脆弱的边缘贷款者，面临着无法支付利息的窘境，更不用说那些堆积如山的次级贷款债务了。 4.次级抵押贷款证券化转嫁风险，利益相关者一损俱损。几乎与次级贷款业务并行发展的，就是美国经济的证券化。抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵