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2009.2.26 《中级财务会计》 第七章 投资性房地产 西南财大会计学院黄增玉 第七章 投资性房地产 教学目的和要求： 通过本章的学习，明确投资性房地产的概念、特征及范围，掌握投资性房地产的初始计量和后续计量 ，掌握投资性房地产的用途转换与处置的会计处理。 本章重点： 投资性房地产初始计量和后续计量的会计处理。 本章难点： 投资性房地产的转换。 各节内容 第一节 投资性房地产概述  一、投资性房地产概述 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产实质上属于是一种让渡资产使用权行为。投资性房地产的特征 （一）投资性房地产业务是一种经营性活动 （二）投资性房地产区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 第一节 投资性房地产概述  二、投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定为： 已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。 1.已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 第一节 投资性房地产概述  2.持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。 3.已出租的建筑物 已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。 第一节 投资性房地产概述  三、不属于投资性房地产的项目 （一）自用的房地产 （二）作为存货的房地产 （三）闲置土地 第二节 投资性房地产的初始计量  一、投资性房地产的确认 （一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 （二）该投资性房地产的成本能够可靠的计量 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量 （一）外购的投资性房地产确认和初始计量 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 第二节 投资性房地产的初始计量  （二）自行建造的投资性房地产确认和初始计量 企业自行建造的投资性房地产的成本，包括由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 第二节 投资性房地产的初始计量  三、投资性房地产取得的会计处理 （一）外购投资性房地产的会计处理 外购的投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 【例7.4】20×9年3月，A企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。4月5日，A企业实际购入写字楼，支付价款共计1300万元，支付各种税费4.5万元。A企业已于当天出租给丙企业。 A企业的账务处理如下： 购买成本=1300+4.5=1304.5（万元） 借：投资性房地产——写字楼 13 045 000 贷：银行存款 13 045 000 第二节 投资性房地产的初始计量  （二）自行建造投资性房地产的会计处理 【例7.5】20×9年3月，A企业从二级市场上购入一块土地的使用权，该块土地使用权的成本为600万元；A企业在该块土地上开始自行建造三栋房屋。计划一栋用于对外出租。其余两栋作为厂房。20×9年7月5日，购买工程用的各种物资800万元，支付增值税136万元，物资全部用于房屋建设。支付工程人员工资164万元，为工程发生借款费用100万元，20×9年8月，A企业预计工程将要完工，与某公司签定租赁合同，该工程完工（达到预定可使用状态）时开始起租。20×9年9月，工程完工（达到预定可使用状态）。 第二节 投资性房地产的初始计量  A企业的账务处理如下： （1）购入土地使用权 借：无形资产——土地使用权 6000000 贷：银行存款 6000000 （2）购入工程用的各种物资 借：工程物资 9360000 贷：银行存款 9360000 （3）工程领用工程物资 借：在建工程 9360000 贷：工程物资 9360000 第二节 投资性房地产的初始计量  （4）支付工程人员工资 借：在建工程 1640000 贷：应付职工薪酬