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深圳住房价格研究：现状、要因与展望 　　住房是人类社会的基本需求，作为楼市晴雨表的房价已经成为中国社会普遍关注的热点问题。研究动态变化的房价影响因素，了解房价运动规律，有助于政府采取合理有效对策，避免价格大起大落，也有助于民间利益相关者各方理智、科学地决策。 　　一、基本原理 　　1.土地的自然属性 　　研究城市房产问题离不开研究城市地产问题，研究城市地产问题离不开研究土地问题。坐落于土地之上的住房必然受制于土地自然属性的要求。一是土地的有限性，指土地是非再生资源，人类无法增加广义的土地，一国、一城、一区的好地不会取之不尽，用之不竭。二是土地的差异性。城市土地的差异性主要体现在人类社会劳动投入水平高低与多寡形成的基础设施优良程度方面，城市投资大，交通便捷，通讯发达，现代化程度高可以带来较大的经济利益。三是土地位置的固定性，表明人类劳动一旦与作为真正不动产的土地相结合，若想改变初衷，更改使用功能将造成极大的浪费。土地的三大自然属性在要求节约用地、因地制宜、合理布局生产力的同时，更要求较优级土地以较高价格交易，使其权益在经济上得以实现。而体现在房价中的建筑成本在一定条件下可以趋同，往往是区位决定房价的巨大差异。 　　2.市场均衡原理 　　经济学认为，竞争市场的价格机制调节供需。供求规律预示实际价格有成为均衡价格的趋势，供需相等时的价格即均衡价格。然而，供求均衡是相对的、暂时的，不均衡是绝对的。同样，房地产供求也会由不均衡向均衡运动，趋向于均衡或达到均衡，然后再由均衡向不均衡运动。当市场失衡，价格机制可经由供需因素变动而重新获得均衡。如货币供给和税收政策变动等都会使供需曲线左右移动，从而传导给价格作上下运行（见图1）。早期房价研究学者多基于市场均衡理论构建市场均衡条件下的住房市场供需模型，认为房价的长期均衡由住房需求和供给因素决定。伴随实践和研究的发展，学者们发现影响房价的重要因素不仅包括经济发展、人口、收入等，还包括一些非经济因素，诸如信号、信息、政策和心理预期等。一般而言，土地供不应求是经常的、普遍的，供过于求是短暂的、个别的。因此，地租或地价的总趋势是上升的。我们认为，作为国家机器的政府，有责任也应该有能力通过各种经济或非经济手段调整住房供需要素，从而防止房价大起大落。 　　3.预期理论 　　在经济学上，狭义的预期，指人们对未来商品市场价格波动的预测；广义的预期，指包括投资者、消费者等经济行为主体在决策前，对未来经济运行方向或某一经济变量的预测。作为一种心理现象和心理范畴，预期影响着经济主体的现实行为。该理论同样适用于房地产经济领域。 　　二、房价现状 　　深圳房价于2014 年 11 月止跌，同年12月成为全国首个房价上涨城市。国家统计局数据显示，2015年1-5月深圳房价一路上涨，2015年4月，70个城市中，深圳房价环比增幅最大为1.8% （北京0.8%、上海0.7%、广州0.4%）；最新的5月份数据显示，深圳房价环比增幅6.6%，远超北上广，仍为增幅之首（上海2.2%、广州1.4%、北京1.1%），实现五连冠。中原地产数据显示，4月1日-5月23日，深圳共有46次新盘开盘或加推，竟有14次出现久违的“日光盘”，占比高达30%。同时，深圳的二手房价也是“巾帼不让须眉”。 　　三、房价飙升要因 　　一般住房价格供需因素包括经济发展、人口、住房投资、住房生产部门的劳动生产率、住房价格、存量住宅的质量和数量、土地承租者收入、其他生产要素或物品价格的变动、公共基础设施水平、政策因素，以及房价波动预期等。那么，深圳此轮房价飙升要因究竟有哪些呢？我们认为主要在于深圳住房供求状况、政策、流动性以及预期等。 　　1.住房供求关系变化是内因 　　深圳房价之所以充当上涨“领头羊”，究其内在原因主要还是深圳住房供求关系的悄然变化，而变化的主要方面是住房供给乏力和住房需求扩大。首先，全国第六次人口普查数据显示，截至2010年底，深圳住房自有率为26.9% （北京、上海70%左右，广州89.9%），这就是说，深圳有70%以上的人靠租房解决住房问题。据世联行统计，按常住人口计，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套（全国户均1套）。这部分租房群体几乎无人不想拥有自己的住房，他们存在随时入市的购房可能，构成庞大的潜在需求力量；5月28日，政协委员、万科企业股份有限公司总裁郁亮在深圳两会上表示，更多创业者来到深圳，也将加大刚需比例；伴随深圳经济发展战略的推进，越来越多的互联网、金融等行业高端、高薪人才被引进，这些在深圳本无住房的群体，能够承受较高的房贷支出，有着更强的住房购买力；据中联链家地产统计，近期投资客重返市场势头明显，深圳二手房成交中投资客比例已近三成，达到28.1%。而在去年市场低迷期，投资客的占比仅为一成；除专