第5章5.3房产计价和契证管理分析.doc

第四章 房地产交易计税价格核定系统 功能描述 根据第三方评估机构批量采集数据并按照一定的修正系数产生房产基准价格，与交易价格比较后，产生最低计税价格；存在价格争议时通过核定程序核定计税价格。通过上述两种方式，生成最低计税价格之后，通过金三外部数据交互功能，将房源信息和契税计税价格推送给金三存量房销售信息采集表和房产交易申报。 业务前提 无 操作说明 1、选择【办税服务】－【申报征收】－[房产交易] －[房产申报] －[房产交易计价系统]，进入[房产交易计价系统]界面（图4-1）。 图4-1 2、输入不动产信息：选择房屋属地税务机关、行政区划、街道乡镇、权属转移对象、权属转移用途、建筑结构和朝向；其中房屋属地税务机关只能选择最底层具有管户标记的税务机关；行政区划和街道乡镇之间存在关联性，先选择行政区划，才能选择街道乡镇（图4-2）。 图4-2 3、输入幢号、单元、楼层、房号、主房建筑面积、套内面积、附房面积和附房类型； 主房建筑面积联动建筑面积合计(不包括不计产权)、主房转移面积和转移面积合计；套内面积不能超过主房建筑面积；附房面积和附房类型会联动附房转移面积和转移面积合计。输入或选择房屋地址，可在楼盘表中选择具体位置，或直接手工录入。（图4-3） 图4-3 4、输入原契证号，点击查询（小放大镜）可获取原交易的建筑面积和房屋地址；选择交易信息中的权属转移方式。 5、输入合同金额、合同签订时间和转移比例；选择成交价格是否含税、是否自开票、自开票税率； 6、点击“获取计税价格”，根据房屋地址、建筑面积合计和附房转移面积计算出评估价格（图4-4）；评估价格和合同金额根据比较和换算，生成计税价格合计和金三计税价格； 图4-4 7、点击‘价格核定’发起价格核定程序，人工核定计税价格，价格核定受理页面和价格核定审批页面（图4-5、4-6）。成功发起工作流程之后，价格核定自动生成此次价格核定流程的受理单号，并自动回写房产计价系统。退出价格核定受理页面，在等待价格核定流程完成审批的过程中，不要关闭房产计价系统页面。价格核定流程参考原龙版价格核定流程，支持多级核定。 图4-5 图4-6 8、完成价格核定流程审批之后，点击‘获取核定价格’，根据价格核定的受理单号获取本次人工核定的计税价格。 9、保存之后，系统自动生成交易流水号，此次核价过程生成的最低计税价格、不动产信息和交易信息，通过金三外部数据交互的形式推送给金三存量房销售信息采集表和房产交易申报。 注意事项 1、“成交价格是否含税”下拉框：“含税”“免税”、“不含增值税”三个选项； 2、“是否自开票”，下拉框有“是”、“否”两个选项； 3、“自开票税率”下拉框：“11%”、“5%”，自开票选择“是”，后面“自开票税率”的下拉框可以选择，自开票税率的下拉有两个选项；自开票选择“否”，灰掉“自开票税率”，默认为“5%”； 4、“转移比例”数据项，手工填写（默认100，不可为空）； 5、房屋属地税务机关、行政区划、街道乡镇、权属转移对象、权属转移用途、建筑结构、朝向和权属转移方式，都是依据《金税三期优化版》的有关代码表生成。 建筑结构：钢筋混凝土结构、砖混结构、钢结构、砖木结构、其他结构； 朝向：东,南,西,北,东南,西南,东北,西北,南北,东西,其他； 权属转移对象：保障性住房,其他住房,非住房,商品住房； 权属转移用途：居住,商业,办公,商住,附属建筑,工业,其他； 权属转移方式：买卖,赠与,交换,作价入股,其他； 6、评估价格= 主房价格+附房价格（无关产权） =主房转移面积*主房评估单价+附房转移面积合计*附房评估单价 6.1建筑面积合计 附属房有产权：建筑面积合计= 主房建筑面积 + 附属房面积 附属房无产权：建筑面积合计= 主房建筑面积 6.2转移面积合计 附属房有产权：转移面积合计= 主房转移面积 + 附属房转移面积 附属房无产权：转移面积合计= 主房转移面积 7、计税价格合计和金三计税价格(不含转移比例)： 7.1成交价格含税 合同金额直接与评估价格（主房与附房价格之和）进行比对，按孰高获取计税价格；存在价格核定程序的，以核定价格为计税价格。 合同金额大于评估价，计税价格合计等于合同金额，合同金额除以1.05或1.11，生成金三计税价格。 合同金额小于评估价，计税价格合计等于评估价，评估价除以1.05或1.11，生成金三计税价格。 7.2成交价格免税 合同金额直接与评估价格（主房与附房价格之和）进行比对，按孰高获取计税价格；存在价格核定程序的，以核定价格为计税价格。 合同金额大于评估价，金三计税价格等于计税价格合计，等于合同金额。 合同金额小于评估价，金三计税价格等于计税价格合计，等于