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房地产企业的涉税政策解读 *********事务所 一、房地产企业纳税环境 二、房地产开发企业相关的涉税事项 三、对企业土地增值税的测算 四、对企业销售方式的建议：采用不同的销售模式的税收筹划 五、关于营改增的一些看法 一、房地产企业纳税环境 （一）房地产企业的征管现状 （二）行业会计核算与政策特殊性 二、房地产开发企业相关的涉税事项 涉税环节 税种 税率 计税依据 征管方式 企业预计缴纳 取得土地环节 城镇土地使用税 取得土地占用面积 取得土地次月 印花税 土地合同 契税 交易价格 设计施工环节 印花税 设计合同、施工合同、借款合同 销售环节 营业税 预售房款5% 按流转额缴纳 城市维护建设税 教育税附加 地方教育税附加 土地增值税 4% 预售房款的4% 预缴 企业所得税 25% 预售房款15%*25% 预缴 印花税 按预售房款的0.05%贴花 完工环节 企业所得税清算 整体完工项目实际毛利与预计毛利的差异调整 并入清算当年的应纳税所得额 土地增值税清算 达到清算条件时清算 多退少补 个税、房产税等 结合中铁瑞达项目解读主要税种： 营业税金及附加 土地增值税 所得税 沈阳市指导土地增值税征收、清算工作的政策主要是： 1、辽地税发（2007）102号《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》； 2、辽地税函[2012]92号《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知 》； 3、2013年8月29日《沈阳市地方税务局关于调整我市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》土地增值税的预增率分别提高到普通是2% ，非普是4%。这个预征率是相对较高的。正常 情况下基本达到了清算的标准。 1.清算条件 2.四项成本评定 3.明确清算单 4.关于地下无产权建筑物 5.借款利息资本化在土地增值税中的应用 6.土地清算中的其他项目 结合中铁瑞达项目对文件的解释如下： 三、对企业土地增值税的测算（一）项目基本情况 占地面积 建筑面积：95,744.53(平方米) 公寓 裙房 地下停车位 地下设备间 合计 8815.20平方米 63,540.85 16,186.61 11,959.67 4,057.40 95,744.53 总可售面积:79,727.46（平方米） 63,540.85 16,186.61 0 0 79,727.46 （二）可以计入土增清算的收入情况 收入项目 公寓 裙房 地下车位 合计 单价（元/平） 10700 25000 180000（按位） 面积 63540.85 16186.61 222 合计 679,887,095.00 404,665,250.00 39,960,000.00 1,124,512,345.00 其中参与清算的收入 679,887,095.00 404,665,250.00 1,084,552,345 （三）成本情况 预计总成本 金额 单位成本(79,727.46平) 土地成本 281,616,600.00 城市配套 21,826,900.00 土地契税 13,069,000.00 前期工程 23,417,600.00 高压线落地 13,500,000.00 建安成本 375,206,116.80 冬季取暖费 2,500,000.00 合计总成本（会计成本） 731,136,216.80 9,170.44元/平 其中：样板间及售楼处软装配饰 2,090,000.00 土增不准予扣除 裙房广告位工程 420,000.00 土增不准予扣除 冬季采暖费 2,500,000.00 土增不准予扣除 合计计税总成本 726,126,216.80 （四）房地产开发费用的扣除问题： （五）综合以上情况做了四版的土增测算 测算 假设条件 应纳土增税额 应纳流转税 所得税 合计 测算一 1、利息据实扣除 2、地下采取销售模式 3,237.32 6,297.27 4322.73 13857.32 测算二、 1、利息计算扣除 2、地下采取销售模式 4195.48 6297.27 4083 14575.75 测算三 1、利息据实扣除2、地下做为配套 1318.79 6073.49 3857 11249.28 测算四 1、利息计算扣除2、地下做为配套 2395.6 6073.49 3590 12059.09 四、对企业销售方式的意见 采用不同的销售模式进行税收筹划： 1、开发商直接销售 2、有产权部分转为固定资产出租模式 3、开发商直接售后回租与转交物业回租方式 4、关于精装修转移成本的问题 五、关于营改增的一些看法 * * 说明：房地产企业的税收是地方税收的重要来源，只有一部分2002-2008年成立的的房地产企业的所得税在国税，其他大多数企业的税收都归属地方税务局，就象我们的企业所