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第五章 物业服务费和专项维修资金管理 第一节 物业服务费 一、物业服务费的管理 （一）物业服务费的概念 物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 《物业服务收费管理办法 》——国家发展改革委、建设部文件 （2003年11月13日发布，2004年1月1日实施） （二）物业服务费的管理体制 1、国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 2、县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 （三）制定物业服务费的原则 1、合理性原则 2、公开性原则 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 3、费用与服务水平相适应原则。 ——”质价相称” （四）物业服务费的定价形式 1、政府指导价 价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准在物业服务合同中约定。 2、市场调节价 业主与物业管理企业通过谈判，在物业服务合同中约定的价格。 说明：根据《物业服务收费管理办法 》，从2004年1月1日起，物业管理取消政府定价。 （五）物业服务费的计费方式 1、包干制 （1）含义 业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，在补偿物业服务成本后，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。 （2）包干制物业服务费用的构成 ①物业服务成本——具体内容附后； ②法定税费； 营业税；城市建设维护税；教育费附加。两税一费合计为经营总收入的5.5%。 ③物业管理企业的润。 （3）包干制的特点 ①费用总额和费用率固定 在物业服务合同中约定的期限内，费用总额和费用率是固定的，不论业主或物业管理公司，都不得随意变更服务费收费标准。 ②对物业管理企业的激励性弱 有人认为，采取包干制收费方式，物业管理企业的服务项目越多、服务质量越好，盈利就越少。 ③物业管理企业财务收支的透明度低 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（1996年3月1日）规定：”物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布匆业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。” 鉴于包干制的特点，有人提议在物业管理中，应该推广使用酬金制方式。 2、酬金制（佣金制） （1）含义 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 一般来说，以物业主营年度收入（管理费、租金、房屋空置费等）的5－25％作为管理酬金，具体数字要在投标书或委托合同中注明。 （2）酬金制物业服务费用的构成 ①物业服务支出——具体内容附后 ②物业管理企业的酬金（包括物业管理企业利润和税金） 具体数字要在投标书或委托合同中注明。 （3）特点 ①所有权归业主 预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 ②透明度高、业主监督性强 国务院《物业管理条 例》规定：”物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。” “业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。” “物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。” 在国际上，酬金制是普遍采用的物业服务费计费方式。 3、物业服务成本（物业服务支出）的内容 （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 包括：供配电系统维护费；道路系统维护费；道路系统维护费；给水系统维护费；排水系统维护费；监控系统维护费；消防系统维护费；照明系统维护费；避雷接地系统维护费；油漆粉饰服务费；建筑小品养护服务费。 （3）物业管理区域清洁卫生费用； 包括垃圾清运费；公共部位清洁费；公共设施清洁费；袋装垃圾收集费；卫生消杀费。 （4）物业管理区域绿化养护费用； 包括：乔、灌木养护费；草坪养护费；花坛养护费；水面养护服务费；绿化用水费。 （5）物业管理区域秩序维护费用； 包括出入口值班费；出入口车辆管理费；小区