2013年《新财富》中国经济预测和房地产投资展望沙龙演讲摘录--新.docVIP

2013年《新财富》中国经济预测和房地产投资展望沙龙 盛富资本与协纵国际CEO黄立冲演讲摘要 2012年12月1日于深圳 引言 对经济分析和房地产2013年的前景预测，许多专家都曾经尝试，分析都非常独到和有见地。今天我做另外一种尝试： 我不是经济学家也不是教授学者，因工作需要对影响行业因素有接触，较了解产业链条的运作，现在试图用（1）较为多元的角度、（2）从动态的角度进行分析。给大家勾兑出各种因素对行业的影响，包括经济、货币、财政政策、反腐和相关利益者的动态。 我在美国、香港和中国大陆均有工作和经营企业的经验，过去10年涉及中国房地产业，主持过地产项目开发管理、房地产公司上市、从事商业地产运营、投资等，所以不关心房地产行业的学术话题，也没有兴趣浪费时间给政府提建议，只关注从现实主义角度预测未来市场变化，期待抓住机会。 导致行业现状的原因很多，短篇幅很难说清楚，只能挑选较重要的因素阐述。 下面我会从政策制定的角度换位思考，推演什么举措政府会做，什么不会做，预测最可能发生什么，讨论政府应该做什么无意义，直接预测他们会怎么做，考虑如何应对才有意义。 对未来预测所基于的原则 研究许多国家的经济和货币历史都发现一种特有的现象： 政府对待经济问题不会进行伤筋动骨的改革（结构性的改革可能性非常小），一般采用修修补补不触动深层次问题做法，“商鞅变法”式的改革是生死存亡之际逼出来的，现基本上排除行业巨大变革可能性； 除非出现30年代美国的严重危机，才有罗斯福新政，否则只会推缓解措施（虽然会丧失解决问题的时机也是无奈的事情）； 中国由于缺乏公平的分配机制，以及经济结构出了问题，不论启动财政拉动政策还是投放新货币，只能导致出现堰塞湖，资金和政策很难到达病灶，许多事情的实施有许多困难，因此新增货币投入对真正的实体经济作用微小，会导致通胀增加人民痛苦。 对明年实体经济的预测 一个国家的经济能否持续良性地发展，必须遵守三个原则，后遗症的出现，往往是因为没有遵守下列的原则： 需建立均衡的财富分配体系。这要求有平衡的中产阶级阶层、尽量少的低收入阶层。财富分配能否均匀是财政和货币政策能否起到效果的重要前提条件。美国就是从80年代开始出现持续30年的工业空心化，从而导致中产阶级阶层不断减少，格林斯潘曾经是政府货币政策干预坚定的反对者，最后在911后使用宽松信贷刺激房产投资和消费，这些政策主要使原来缺乏消费实力的收入人群大胆地去消费从而拉动经济，最后导致次贷危机。后来奥巴马一直力图增加中产阶级阶层，但囊中羞涩而无法如愿。中国的问题就更严重，甚至学生的午餐补贴和慈善捐款都可能被贪污或挪作他用，社会分配体系基本上是失灵的，这种分配体系导致的是试用过多抗生素后的后遗症，经济产生抗药性，政策和货币举措收效都不明显。 投资必须良性循环。投资是GDP很重要的组成部分，难以产生良性循环的投资（例如不产生足够社会效益的基建投资、空置房产、过度产能扩张、持续亏损的高铁都将是经济产生堰塞湖的原因，投资不产生良性循环，资金就无法高效运用，这样投资无法最终惠及百姓，要提振消费谈何容易。这样就必须依赖房地产这样的产业拉动。 短期和长期的平衡。这非常重要，否则将在未来付出更大的代价 资金是有限的，如把未来钱花了，以后就无钱可花、投资也无钱可投了，现在许多地方政府所面对的就是这种状态； 环境透支来拉动经济是有限度的，环境破坏使我们未来要付出数倍代价，我们并不掌握环境治理的技术，钱是别人赚的，中国的经济未来可能要付出更沉重的代价。 对明年全球经济的预测 欧洲休克式经济衰退的可能性少，但经济长期处于慢性肝炎状态，欧洲的问题是统一的欧元货币和统一的货币政策像连环船，有问题时会火烧连船、互相拖累，成员国因为无货币政策的支配权，等于缺了一只胳膊，所以明年很难有起色，这种情况可能要持续多年； 美国房地产价格复苏情况较好，部分紧密制造产业在税务政策、自动生成机器人技术的进步带动下回流美国，美国情况比欧盟好，但只能是缓慢复苏，经济增长估计2.5%左右； 金砖四国都出现了问题，中国和印度主要面向世界发达国家形成产品和服务外包工厂，当年都以为需求会无止境地成长而拼命扩充产能，现在遭遇恶果。当年互联网泡沫破灭导致电子制造服务商遇到前所未有的困境和去库存的长周期。99年新闻周刊评的美国IT100强中前五家中有三家是电子制造外包服务企业，当客户出现问题时，他们都成为存货过剩和客户群收缩最大的受害者，中国制造业前途与当年的EMS公司很相近。俄罗斯和巴西（包括澳洲、中东尽管不是金砖四国）也因中国能源消耗和原材料需求大幅跳水，发现自己收入大减，未来中国对外出口会复苏，但整体不乐观； GDP中投资、出口和消费三个组成部分，出口和消费都难以有指